金秋買房好時機來了嗎

為了完成今年的業績，9、10月份各房企會展開一輪拼殺，“以價換量”將成為開發商的殺手锏。

可以預見，未來一段時間內，促銷活動輪番上演，市場交易活躍程度會明顯改善。

現象：開發商搶跑“金九”房企最為重要的“搶收季”已然到來，在經歷了大半年的成交低潮后，今年秋季樓市注定不同于以往。

有跡象表明，9月份樓市開盤數量較之前有了較大幅度的增加。

據上海搜房數據監控中心截至9月5日統計，2014年9月預計開盤的商品住宅將達46個（其中公寓項目37個，別墅項目7個，另有2盤同時推出公寓和別墅），環比8月34個的最終開盤數上浮33.33%。

業內人士分析指出，9月是傳統的樓市旺季，也是開發商抓緊推盤的時機。

對于想沖擊2014年銷售業績的開發商而言，“金九銀十”無疑是下半年最重要的銷售期，因而各樓盤紛紛入市搶占市場。

據了解，目前除了恒大、中海等房企年度銷售目標已經完成七成而無壓力之外，而大多數房企在今年接下來不到4個月的時間里“要拼命”。

結合研究機構公布的數據，本刊房地產研究中心發現，包括綠地、萬科、龍湖、招商、金地、遠洋等，在接下來的時間里必須“出大招”才能完成今年的目標。

業內人士分析指出，目前開發商最有效的策略是以價換量。

始于7月底的地方政府出手刺激樓市，曾讓開發商對市場一度抱有幻想，不愿過早出手采取降價措施來換取業績。

但事實證明，8月樓市持續低迷，除了降價促銷，很難找到更有效的辦法，于是開打“價格戰”，已讓各房企毫無心理壓力。

而記者發現，有少數開發商在促銷方面確實已不再“羞答答”。

通過調查發現，滬上有不少樓盤紛紛給出了額度不等的現金優惠措施，金額從幾萬到十幾、二十萬元不等。

這相對于一個月前類似于“毛毛雨”的9.9折，已經有了明顯的讓步。

利好：政府出手刺激樓市地方政府在出手刺激樓市，加之信貸政策的松動，樓市利好不斷。

截至目前，全國47個限購城市中僅剩不到10個城市仍在堅守，業界預料限購的全面放開或是大勢所趨。

根據公開資料顯示，截至9月8日，全國47個限購城市中，共有27個城市通過官方渠道公布放松限購，10個城市默認取消限購，包括北京、上海等四大一線城市在內的10個城市目前暫無消息稱放松限購。

而對于未來政策的變化趨勢，中國指數研究院有關分析人士指出，限購松動范圍有望進一步擴大。

在中央“分城施策”的原則指導下，放寬甚至取消限購的城市數量仍將增加，至今年年末，預計僅一線城市繼續堅守限購，其他城市將更多將需求釋放的決定權交由市場。

信貸政策出現了松動。

上海“我愛我家”市場部有關人士告訴記者，目前滬上各商業銀行房貸審批速度已經大大加快，此前拖了3、4個月的房貸目前已經全部發放完畢，而新審批的房貸，也能夠保證在半個月內完成各項手續。

此外，與此前動輒上浮房貸利率做法截然不同的是，利率水平也有所下降，優惠房貸重新出現，幅度在5%左右。

信貸政策有所松動，這有助于購房者釋放購買力。

某金融搜索平臺對全國23個重點城市近400家銀行房貸利率的監測數據顯示，8月房貸市場有一定的松動跡象。

首套房房貸利率出現下跌，但仍普遍執行基準至基準上浮5%左右的利率。

貸款額度比較充足，放款不再“排長隊”。

二套房利率仍然未出現明顯下調跡象，但多地房貸放款速度有所加快，房貸申請難、放款難現象得到一定緩解。

對此現象，業內人士分析指出，這有助于釋放市場購買力，“今年上半年樓市交易狀況持續低迷狀態，除了市場預期調整導致購房者陷入觀望狀態而導致交易量下滑之外，銀行房貸‘關閘’也導致購買力下降。

”德佑地產市場研究總監陸騎麟如是說。

單獨放開限購政策，對樓市刺激作用有限，因此在未來一段時間內，采取更多措施鼓勵金融機構支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進房地產市場回暖的重要手段之一。

策略：大膽侃價理性購房不管是買新房還是二手房，都不要忘記詢問有無打折的可能。

記者了解到，目前二手房市場掛牌價已逐漸回歸理性。

以上海閔行古美社區小戶型二手房為例，三個月前出自該社區的65平方米的二手房掛牌價在175萬元左右，而目前同樣的房源，掛牌價已經回落到165萬左右。

相關機構統計數據也證實了這種現象的存在，上海二手房指數辦公室公布的數據顯示，2014年8月，上海二手房指數為2919點，比7月下降21點，環比下跌0.71%，跌幅環比擴大0.18個百分點，二手房指數跌幅連續兩個月擴大。

在上海新興城區，二手房價格回落現象更為明顯。

有業內人士指出，新型城區內一手房降價跑量，銷售力度大，分流了一定客源，因此導致買賣雙方開始博弈降價空間，急售的二手房個案議價甚至達15%。

房價的回落，已經成為全國性現象。

根據上海易居房地產研究院針對全國288個城市房價走勢跟蹤監測發現，房地產價格下滑不僅在深度有進一步加深，而且在廣度上也出現了擴大的趨勢，8月份一手房價格指數下滑的城市達到153個，相比7月份又增加了5個。

面對這樣的市場狀況，購房者是否可以出手買房？在“買漲不買跌”心理作用下，大多數購房者可能會選擇觀望。

但記者發現，當前市場雖然處于下滑過程中，但經歷長達半年多調整之后，已經完成“筑底”過程，加之會有更多房企出于完成全年目標考慮，會采取以價換量策略，因為這會導致未來市場交易活躍程度會明顯提高。

在這種情況下，其實意味著購房時機已經到來。

不管是買新房，還是買二手房，購房者都可以大膽“侃價”。

對于二手房而言，現階段掛牌價與實際成交價之間存在一定的議價空間，而這也往往是賣家有意為之，設定一個較高的價位，然后等待買家還價，你來我往直至雙方都能接受的價格水平，所以購房者應該主動還價。

而對于新房來說，雖然售樓處號稱已經降價，但實際上對于有誠意的買家來說，還是有機會獲得優惠。

當然，這需要購房者講究侃價時機和技巧。

不過需要注意的是，在樓盤讓利促銷面前，購房者不能失去理性而沖動消費。

雖然房價震蕩下行，有些價位已經回落，但整體仍然偏高，所以購房者還是應該堅持理性消費理念，不能因為買房而影響自己的生活質量，甚至債臺高筑。