店必備的三大步驟

如何進行開店，我們要向專家討教一番，下面從專家處討取真經和大家分享：　　一、選好地段和店面　　1.好的店址都有以下共同特點：　　（1）商業活動頻率高的地區　　這種地區一般也是商業中心、鬧市區，商業活動頻繁，則營業額必然較高。

這樣的店址就是所謂“寸金之地”。

在這類地區，物流快，對于服飾業來說，服飾的流傳趨勢很快，如果商品流動慢，則有可能在服飾沒賣出去前就過時了，所以商業活動頻繁的地區對服裝店店址的選擇來說是絕佳的地點。

　　（2）人口密度高的地區　　在居民區附近開店，人口比較集中，人口密度較高，則人們去店里的頻率就相對高些，生意好做。

在這類地區，各年齡層和社會階層的人都有。

則對于賣哪種款式或類型的服飾的選擇比較容易，都會有較多的顧客。

而且，由于人口的流動量一直都很大，容易了解每天的銷售額，因此銷售額不會驟起驟落，可以保證店鋪穩定而豐厚的收入。

　　（3）客流量多的街道　　店鋪處在這類街道上，客流量大，光顧店鋪的顧客就相對多。

但要考慮街道哪邊客流量大，還有一些地形或交通的影響，以選擇最優地點。

對于一些客流量多，但是因為是交通要道，客流都是上下班的地方，則不是服飾店地址的很好選擇。

　　（4）交通便利的地區　　要交通便利，顧客才愿意光顧，愿意坐車去。

一般來說，附近有汽車站，或者顧客可以步行不到20分鐘的路程可到達的店鋪是最優的。

　　（5）人們聚集或聚會的場所　　如在劇院、電影院等娛樂場所附近，有時會吸引那些休閑娛樂的人到店里閑逛，就有許多人會買。

服飾的流行快，樣式多，只要能購進獨特款式的服飾，人們就會怕在別的地方買不到而買下它。

而且來這類娛樂場所的大都是年輕人，他們追求時尚的心理很強，所以，在這些地方開一家時尚的服飾店，會吸引大批追趕潮流的年輕顧客。

　　（6）同類店鋪聚集的街區　　對于服飾這類選購性商品，若能集中在某一地段或街區，則更能招攬顧客。

因為經營同類商品的店鋪很多，顧客可在這里有更多的機會進行比較和選擇。

我們不妨來聽一聽消費者的說法：在某高校任教的江女士每次要買服裝，也總喜歡到服裝店密集的地方去選購，她認為店多除了款式也多之外，可以貨比三家，還起價來也比較容易。

因此別擔心同業競爭，一旦同業商店越開越多，就會產生聚集效應，容易擴大影響，凝聚人氣，形成“××專業街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。

　　一般來說，具有兩個以上條件的地區就是好的地點，如果能全部具備，則是最佳的店址。

但是具有這些條件的地點一般租金都會相當高。

店主不要被較高的房租嚇倒，而要認真分析投入這筆資金能帶來多大效益。

一般只要開店構想對了，都是高投入高回報，所以要舍得在店址上投資。

花大錢開個大店鋪，不如花大錢找個好店址。

當然，高租金增加了經營成本，也增加了經營壓力和風險，必須得好好盤算投資項目，看空間做不做黃金旺鋪的生意。

如果沒有金剛鉆，就不要攬瓷器活。

如果實在是初期資金不足，且其他地區也還有好店址，只要能經營得當，也一樣有利可圖。

　　2.不同地點開服裝店的利與弊　　具體地點的不同對生意的影響很大，而且對不同地點的顧客應采取的營銷對策也不同。

所以，如果地點的特征與店鋪的類型、風格相符就是好店址，反之，就不是。

　　（1）都市中心整體的商店街區　　在這類地區，流動客多，客層、年齡層的組合多樣而豐富，會產生對男女及年齡的吸引力的差異性。

這樣很容易利用中心的影響力和輻射力產生的聚合效應來發展自己。

商店林立繁華的商業中心（但絕不是亂擁擠），一般都能使顧客產生信任感和向往心情，特別是對選購品的購買，消費者大多愿意到商店眾多的商業中心購買，以便進行更好的對比和選購。

因此在這類地區建立服裝專賣店比較好。

如北京的“王府井商業街”，上海的“南京路商業街”、“淮海路商業街”以及天津的“和平路濱江道商業街”等都是此類商業中心，其影響力和輻射力都是跨地區的。

　　商業中心一般是該地區客流量大、購買頻率和購買質量較高的地區，來此購物的顧客大多表現出較強的求質、求好、求美的心理特點，對價格的敏感程度相對較低。

所以在這些地區，商品的質量好，品種要齊全，有較強的趨時性及時代感，同時價格就比較高。

　　但同時，這些地區的費用比較高，競爭性也強，各行各業爭芳斗妍，并非是所有店鋪的理想開業地點，它較適合于中型服飾店及服飾專賣店。

店主應有針對性地對顧客提供服務。

在節假日顧客多時，更要用適當的營銷手段吸引顧客，還可靈活聘用學生打工。

因為他們對服飾的流行有一定的認識，能體現青年一代的心理及審美，容易與顧客交流。

　　（2）車站附近或交通要道　　這類地區以流動客為中心，往來旅客集中，一般應首先建立良好的購物環境。

如店前留出較大的空地等，方便顧客出入。

這一帶的店鋪就不具有商業中心區形成的群體優勢，多屬單兵作戰，或小群體搭配。

所以，突出自身優勢最為重要。

到這類店鋪購買的顧客多以求便、求實心理居多，店鋪應以中檔或廉價的商品為主，如一般低廉的服飾。

　　車站主要以搭乘大眾運輸工具的乘客為主，但因其年齡、職業、愛好和目的不同，有出差的、旅游的、探親的，由于人流量大，這一地段商業價值較高，可針對特定的顧客層次，在開店經營上大做文章。

　　但經營的商品必須符合生活需要、價位不高、且易于攜帶的特點，服飾的購買，顧客一般會用很長時間才能買到中意的，所以大都不會在奔忙之間購買。

這類地區不適合于服飾店的開設，除非交通要道是在購物區附近，例如西單地鐵站里的一排小型服飾店，會進去看看，這樣就吸引了不少顧客。

　　二、作進一步的考察　　在初步選定開店的地點后，還應作進一步的全面考察，對相關的情況做一定的調查分析后，方能決定是否最后定點于此。

主要考察以下幾方面的情況：　　店面本身的情況。

小羅不久前從別人手里盤了一個店面下來，這個面積達15平方米的店面位于次繁華地段，每天的人流量也十分可觀，可是租金卻非常便宜，每月只要800元，小羅以為撿到了便宜，偷偷直樂。

沒想到，花了一萬多元裝修停當，隆重開張還不到一個月，一紙《拆違通知書》把他打了滿頭暈。

原來，上家通過內部關系得知店面遲早要拆，便來了個金蟬脫殼，撈了一票便溜之大吉，剩了個箍兒讓小羅來套。

所以，在租店面之前，一定要對店面的情況作一番仔細的調查了解。

　　房東的背景。

假如你真的看中了店面，最好先從側面打聽到真正的房東（即產權所有者），對其背景情況基本了解，覺得可靠后再進行接觸。

一般最好直接與真正的房東談，假如房東表示已將承包權出租，不愿再插手時，你再與現在的店主談判也不遲。

另外，一旦談成功，也要注意必須正式簽協議并要求到房產所有者那里更改租賃人姓名。

　　同業競爭的情況、商品的價格水平。

考察同一地段同類商店的經營業績，可以初步測算出租此店面可能產生的利潤狀況；而考察他們的商品價格水平，是為了據此確定自己今后的商品價位。

這些都是十分必要的。

　　客流狀況。

“客流”就是“錢流”，考察客流狀況，不僅能使你對今后的經營狀況胸有成竹，而且還能為你決定今后的營銷重點提供科學的依據。

客流狀況主要考察這些內容：①附近的單位和住家情況，包括有多少住宅樓群、機關單位、公司、學校甚至其他店家（這些店家極有可能會成為你的常客）；②過往人群的結構特性，包括他們的年齡、性別、職業等的結構特性和消費習慣；③客流的淡旺季狀況。

比如學校附近的店面要考慮寒暑假、機關和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上下班時間，車站附近的店面應摸清旅客淡旺季的規律，這些都是你設定營業時間的重要依據。

　　三、盡快拿下看中的店面　　一旦找到理想的店面，就要當機立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長夢多，很有可能會因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導致錯失良機。

如何拿下店面？談判自然是至關重要的。

　　談好房租價格。

對于開店來說，房租往往是最大的一塊固定成本，在與房東侃價之前，你自己心里首先應該有一個譜，先自定一個能夠接受的最高價，這個價位必須是：①你覺得自己有把握負擔得起的。

尤其是在必須一筆付清數年租金的情況下，看看自己有沒有給付的能力；②預算一下，估計是有錢可賺的；③再向附近類似的門面打探一下，價位也是基本一致，說明是比較合理的。

然后再依據這一自己設定的最高房租價格，比較房東給出的房租價格，權衡后進行侃價談判，就比較容易成功。

　　談好繳付方式。

繳付房租有多種方式，一般最常見的有按月結算、定期繳付和一次性付清三種。

假如房東除了固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定比率的利潤的，可以采用按月結算的方法，這樣能及時結算，以免拖久了增加計算難度，雙方都會比較滿意；有的門面房定下一年或兩年的租金后，其后再要續租的話，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次，這樣一旦你有了新的店面或有轉行的意向，就不會損失保證金了；還有的店面是長期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足夠的資金，而且看好你選定的店面，也可以一次性將十年二十年的房租全部付清，這樣既可免除門面半途被別人高價挖走之虞，也能不受漲租的影響，節約不少租金，因為從長遠看，門面的房租總體是呈上升趨勢的。

　　談好附加條件。

與房東談判，除了談租金外，還要注意談妥有關的附加條件，這也可以使你節省不少開支。

首先，你在租房前應對店面內現有的情況，包括裝修狀況、設備狀況等都了解清楚，然后通過談判，要求房東在出租前對門面房進行基本的整修，如拆除原有已報廢無法再利用的設備和裝修，對店面的房頂、地板、墻壁作基本的修繕，添置或維修水電設施等，或者要求房東承擔相應的費用，在租金中予以抵扣。

總之，要盡量爭取節省開銷。

同時，你可以通過談判要求免付押金。

一些黃金地段的門面房押金也往往是比較可觀的，雖然這錢最終是要還給你的，但如果你一直經營下去，這筆錢也就等于擱死在了那兒，對于資金緊張的創業者來說，這也是一個不小的“包袱”，如果談得好，完全是有可能卸掉的。

另外，還可以通過談判要求延期繳付房租。

盡量壓低初期的租金，待一段時間生意走上正軌后，再按標準支付，并補足前期的差款。

只要你言辭懇切、入情入理地分析給房東聽，并能主動限定延期期限，有些通情達理的房東是會答應的，這也可以為創業初期減輕不少經濟負擔。