尋找創業“黃金寶地”的方法與秘訣

常有創業者抱怨，項目確定了，資金到位了，合作人找好了，萬事具備，只欠落實店鋪這股“東風”了。

特別對初次開店的創業者來說，要在短時間內找到地段、租金等各方面都合適的店鋪，真是難上加難。

那么，如何尋找創業的這份“黃金寶地”呢?　　近來年，隨著市場需求的增速，導致商鋪空置率下降，租金不斷上揚，特別是市中心區域，這種情況下，創業者尋找店鋪最好避開鬧市區，選擇一些初具規模但尚未形成熱點區域，這樣才能有效降低創業成本，走穩關鍵的第一步。

　　八大區域尋找創業店　　對店鋪選擇頗有研究的上海全明經濟技術有限公司董事長姚允濤總結八大八大區域尋找創業店鋪，這八大區域是：　　創業園區：這是為創業者度身定制的創業場所，配套設施齊全，還有政府優惠政策支持。

現在很多城市都有不少創業園區，這些創業園的定位各不相同，創業者可根據自己的創業方向選擇。

　　大學園區：最近幾年，市區大學向郊區分散，很多城市的大學城充滿了商機，商業生態也初步形成。

　　城鎮商業中心：隨著城鎮化的發展，城鎮配套商業也蘊藏著豐富的商機，這些區域中心有著巨大的潛在市場，而且租金相對比較便宜，唯一不足就是這塊市場有很大的不穩定性，人口流動性很大，所以在前期也要充分了解整個中心的人口成分。

　　國際化居住區：一些一線城市已經形成一批成熟的涉外高級住宅區，對有意涉足高層次服務領域的創業者來說，這些地區都有著諸多的商機。

　　平價房開發區：近年來由于居民不斷遷入而成為新的人口聚集地，在日常生活服務、零售、餐飲、教育等領域，為創業者提供了大量的機會。

　　大型開發區：很多大型開發區和大學城一樣，也蘊含著豐富的商機，雖然有些尚未形成氣候，但從今后的趨勢看，具有一定的發展潛力。

　　三大途徑獲得專業信息　　很多創業者都習慣穿街走巷地尋找店鋪，費時費力，而且效率較低。

以下三條是創業者獲取店鋪信息的有效途徑：　　一、充分利用政府創業指導部門的服務。

很多市、區就業促進中心等部門都提供免費的創業指導服務，包括如何選擇創業場所。

　　二、委托專業的房產中介機構。

與住房中介機構相比，能提供針對性更強的信息。

　　三、登陸商鋪租賃專業網站。

如今有不少商鋪租賃網站，信息豐富，搜索方便。

此外，參加房地產交易會也能獲得大量的商鋪信息。

　　四大技巧落實創業場所　　對創業者來說，雖然只是租個店鋪，但其實就像買房子一樣麻煩，有時候甚至更為繁瑣，需要技巧性地處理地段選擇、租金洽談、合同簽定等諸多問題，而這些都會影響創業的成敗。

　　一、有的放矢選店鋪，創業者應根據創業項目的特性和所在區域特色來確定商鋪落點，如涉足服務領域的一般應選在居民區，涉足餐飲行業應選在人流密集地區，這樣才能保證一定的消費客流。

　　二、由下至上談租金，許多創業者習慣根據店鋪業主開出的價格由上至下砍價，結果被別人牽著鼻子走。

最佳的做法是，在充分了解市場行情的基礎上預先設定租金上下限，然后從最低心理價位談起，這樣有利于擠出價格“水份”。

　　三、不宜選擇轉租店鋪，如今市場上有不少二次轉租甚至三次轉租的店鋪，這些店鋪在原價上加了多次轉租利潤，因此價格比同類商鋪高出很多，建議初次創業者謹慎選擇。

　　四、租賃期限越長越好，在店鋪租金行情不斷上漲的形勢下，租賃期限越長越好，否則將不利于控制預算，無形中加大了創業風險。

　　實例演練：如何投資餐飲店　　投資餐飲店，地址的選擇至關重要，怎樣科學地選擇具有收益性的店鋪呢?　　一、規避政策風險　　面對市場上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識。

很多投資餐飲店鋪的人群當中，不少人由于忽視餐飲業相關政策而栽了跟頭。

　　例如，北京一位姓李的先生，兩年前購買了北京CBD區域一個很有名氣的樓盤底商鋪打算長期用于餐飲店鋪出租。

購買后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。

然而，去年6月份北京市工商局第“14號文”對住宅商用下達了禁令，禁止在以住宅立項的樓盤內進行商業經營活動。

隨后，北京市環保局經過綜合考慮，頒布了一條新的政策法規，規定凡是所有住宅立項的樓宇底商均不得開設餐廳。

　　這兩項政策的實施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。

因為該餐飲公司已經表示不會續租。

通過李先生選擇購買商鋪的例子，我們發現，對于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購買商鋪時，了解相關的政策變化至關重要。

　　二、硬件要“過硬”　　或許人們會發現這樣的現象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經過任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周圍油煙味濃厚，嚴重影響了樓上居民的生活。

實際上這種類型的商鋪根本不具備開設餐飲的條件，隨時都面臨被查封的危險。

　　餐飲類店鋪的投資者一定要弄明白整個樓盤及所購買房屋的具體工程技術指標，尤其是對開設餐飲行業所必需的指標作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達到經營餐飲的標準。

如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開業條件，包括如何改造，誰來改造，改造周期及費用等問題。

千萬不可輕信開發商對于商鋪的模糊性介紹，一定要追問每個方面的細節數據。

　　三、六大地段選址秘訣　　由于餐飲業有著自己的行業特色和要求，不同地段的特征對餐飲業的要求不同。

有六大地段可考慮餐飲店鋪選址。

　　1. 如果經營者選擇在車站附近經營，其主要顧客群便是來往的乘客，包括上班職工、學生等。

在此地段最適合開設快餐店，并慎重處理的是定價問題，要分不同對象而有所不同。

如成都小吃、麗華快餐等。

　　2. 如果商鋪開在公司集中區，最主要的顧客為上班職工，其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。

因此，開在此處的餐飲商鋪如何應付午餐高峰時期的顧客以及如何處理假日及周末生意清淡時的局面成為選擇該地段要考慮的重點。

如九州漁港(茶餐廳)、湘鄂情、上島咖啡等中高檔兼備。

　　3. 如果選擇在學校街道經營餐飲，學生便是此地段的主要顧客。

商鋪一天中沒有明顯的高峰與清淡時段的差異，但季節性的差異卻相當大。

學生利用餐飲店的動機，除了聊天、消遣之外，還有同學聚會或看書等。

所以必須注意桌椅移動的便利，并準備書報雜志。

如小土豆、麥當勞、肯德基等。

　　4. 如果選擇在商業鬧市區經營餐飲，此地段是約會、聊天、逛街、休息的場所，當然是開店最適當的地點。

該地段無論對什么類型的店都較適合，但要有自己的特色。

如星巴克、麥當勞及各類西餐廳等。

　　5. 如果選擇在住宅區開餐飲店，必須明確體現親切溫暖感及提供新鮮美味的餐飲性。

如設置布告欄，主辦交友、比賽等趣味性活動。

如天外天烤鴨店，好利來蛋糕等。

　　6. 如果選擇在市郊路段經營餐飲，在該地段餐飲店必須設有停車場，并且要有醒目引人的廣告招牌。

如果是專供便宜聚餐的大型餐廳，提供有特色的餐飲將是此地段的營業重點。

如大宅門中式酒店、樹吧等各類農家院及主題休閑餐飲場所。

　　案例解析：選對人，賺對錢，香水加油站重又飄香　　俗話說，水往低處流，貨往高價賣。

如果能用更低成本滿足同等質量的產品或服務，低價替代物的出現就會產生賺錢的機會。

香水加油站由于省去了高昂的品牌香水包裝費用，在質量同等的情況下，價錢卻很低，而且投資額要比開設專賣店要小得多。

看上去應該是個賺錢的項目，但為什么宋女士卻不久就面臨倒閉呢　　敗：低價好香水卻難賣　　2004年初，宋女士在一座中等城市的居民區投資10萬元開辦了一家香水加油站，銷售散裝香水。

消費者買回去的進口香水用完了，可以隨時到這里花較少的錢 (與原裝的整瓶香水相比)添加香水。

宋女士想當然地認為，這樣相對廉價的香水肯定能夠獲得普通消費者的歡迎，而且市場更大，獲利也更多。

所以她選擇的店址是在一個10年前建造的老居民區里。

然而令她萬萬沒想到的是，由于老居民區里居住的大多是普通工薪人員，他們對香水的消費需求非常少。

香水加油站接連幾個月的經營都處于虧損狀態，宋女士一籌莫展。

　　診斷這一商機之所以做敗，最關鍵的一點就是沒有找到合適的客戶。

香水加油站里的高檔香水價格雖然比專賣店低，但還涉及一個消費習慣問題。

目前在我國具有高檔香水消費習慣的主要人群仍然是生活水平較高的群體，只有選擇他們才能保證較高的銷售量。

而本案例中，宋女士選址在平民社區，雖然能得到一部分低收入顧客的認可，但顧客總量很少，消費頻率也很低，利潤總額也就難以保障。

應當選擇大城市偏高檔的住宅小區開店。

因為那里的顧客群具備高檔香水的消費能力和消費習慣，同時又對價格有所關注。

在店內布置上除了注意優雅整潔之外，還要注意為消費者提供適當的交流場所和工具，建立良好的客戶關系，吸引人氣，抓住長期客戶。

　　在聽取了專家的分析以后，宋女士又投資十幾萬元把香水加油站開到了大城市偏高檔的住宅小區里。

她對店鋪進行了精心布置，把風格優雅的貨架放在四周靠墻，陳列各種名牌的香水，在店堂中間放置沙發茶幾，擺放各種國外的時尚雜志。

同時添置了皮膚測試儀器，對每個消費者使用何種香水可以科學測試。

現在，小區里的女士有事沒事都喜歡到香水加油站里來坐坐，互相交流穿著、化妝、美容、使用香水等方面的經驗，當然也要購買適合自己的香水。

宋女士終于可以輕輕松松賺錢了，每月盈利2萬多元。

半年后又增加了批發業務，到現在一年的時間已經獲利上百萬元。