投資客：不做最后一名漁夫 房地產(chǎn)黃金時代遠去

38歲的廣州某金融監(jiān)管系統(tǒng)副科級干部吳文（化名）與妻子張娟（化名）在一場由境外金融機構(gòu)舉辦的投資理財分享會上聽得津津有味，他們正在尋找新的投資產(chǎn)品，替代已參與多年的房地產(chǎn)投資。

“不僅投資風(fēng)險越來越高，投資空間也在逐漸縮小。

”吳文感嘆道，穩(wěn)賺不賠的房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)遠去，這是他們撤離房地產(chǎn)投資的主要原因。

“不想做最后一名漁夫”在上述分享會上，張娟手上拿著幾份來自境內(nèi)外不同類別的理財計劃，也有一些屬于海外風(fēng)險投資入股的理財計劃，“收益略低，不過都可以考慮嘗試。

”“收益略低”是張娟一種有所保留的說法。

事實上，對于有著近8年房地產(chǎn)投資經(jīng)歷的夫妻二人而言，在投資理財市場上接觸到的項目收益率幾乎都遠遠低于房地產(chǎn)投資。

“我們今年以來，都在尋找能夠替代房地產(chǎn)投資的投資渠道，比如這類金融機構(gòu)的投資計劃，還有去物色一些創(chuàng)新領(lǐng)域的項目投資。

”吳文強調(diào)。

“為什么撤離房地產(chǎn)投資？早該‘撤網(wǎng)’了。

”雖然身為官員，但吳文卻保留著潮汕人天生的商人嗅覺，他用“捕魚”來形容房地產(chǎn)投資，“早些年只要一撒網(wǎng)，都能掙到錢，而且還不乏大魚，現(xiàn)在只剩下小魚小蝦米，再不撤，恐怕自己都被套進去。

”借用李嘉誠“不掙最后一個銅錢”的說法，吳文稱“自己不想做最后一名漁夫”。

張娟坦言，今年他們投資的幾個房地產(chǎn)項目收益都出現(xiàn)了問題，這讓夫妻二人真正意識到風(fēng)險的來臨。

張娟從2012年初開始，以民間借貸的方式為朋友的一家房地產(chǎn)公司提供融資，“此前回報一直很穩(wěn)定，回報率20%，甚至30%都曾出現(xiàn)過，房企用得起也還得上。

”由于前兩年房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起，從中獲利的投資者并不少。

部分實體經(jīng)濟的經(jīng)營者為提高資金回報率，借道旗下工廠從銀行貸款，再轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。

吳文表示，在發(fā)生“錢荒”風(fēng)波的2013年，雖然外界不斷強調(diào)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險逐步暴露，但投入到該領(lǐng)域的資本依然很活躍，投資方式除了民間集資，還有多種金融產(chǎn)品。

但今年因多地房地產(chǎn)市場驟然變冷，上述與張娟合作多年的房地產(chǎn)公司在資金回籠方面出現(xiàn)問題。

“這家房地產(chǎn)公司需要借到更多的資金，也愿意接受高利息的融資，不過投資客還是不敢借。

”最近幾個月，很多朋友都拿著項目策劃書、融資計劃書等找張娟及她的生意伙伴，張娟說，“項目比往年多，市場上的資金也充足，可就是對接不上。

”張娟分析，越來越多資金聚攏到房地產(chǎn)行業(yè)中，行業(yè)的融資環(huán)境也較一兩年前寬松，但市場的變化使得不少資金持觀望態(tài)度，都擔(dān)心在這場擊鼓傳花的游戲中，花最終砸在自己手里，無法再傳下去。

投資風(fēng)險蔓延事實上，隨著整個行業(yè)寒意四起，房地產(chǎn)投資危機信號也在繼續(xù)釋放。

吳文與張娟去年的一項房地產(chǎn)有限合伙基金項目連續(xù)兩期延期兌付，目前，資金依然面臨兌付危機。

據(jù)他們描述，該項目投資回報高達17%，且能獲得一定股權(quán)。

事實上，有限合伙基金市場混亂，通常對并不優(yōu)質(zhì)、交易不活躍、可投資空間不高的房地產(chǎn)項目進行“包裝”，用較低的投資門檻、高額的年收益率吸引投資者，實際上，資金安全、項目風(fēng)險管理往往存在缺陷。

此前，深陷資金鏈危機的全國百強房企光耀地產(chǎn)發(fā)起的多個有限合伙產(chǎn)品出現(xiàn)了延期兌付危機，而且融資項目存在造假嫌疑，項目背景被夸大，甚至是“移花接木”到國有單位保障房項目。

有媒體統(tǒng)計，僅今年就曝出7家資產(chǎn)管理公司、私募股權(quán)基金發(fā)行的多款產(chǎn)品出現(xiàn)問題導(dǎo)致無法按期兌付，涉及金額超過35億元。

由于有限合伙形式發(fā)行的產(chǎn)品可以繞過眾多監(jiān)管條款，信托、私募股權(quán)基金、第三方資管機構(gòu)等均青睞此形式發(fā)行產(chǎn)品，有限合伙也成了無法兌付理財產(chǎn)品的重災(zāi)區(qū)。

夫妻二人均表示，他們一直很謹(jǐn)慎，不會盲目跟風(fēng)，隨隨便便投項目，一般是經(jīng)過相熟的朋友尋找到可靠的渠道才投資。

如上述有限合伙基金項目，他們確定該項目為某市一家國有企業(yè)子公司負責(zé)人所發(fā)起的項目，才愿意參與。

張娟稱，由于他們具備掌握信息的優(yōu)勢，資質(zhì)比較好的項目可以提前獲知，這成為前幾年投資房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠的重要因素。

“不過一旦風(fēng)險蔓延，再好的項目也會受到波及。

”張娟描述。

吳文分析，之所以青睞投資房地產(chǎn)行業(yè)，是因為這個行業(yè)的發(fā)展依賴眾多掌握在政府手上的資源，而且屬于資金密集型的行業(yè)，所以借助掌握資源的權(quán)力，不同環(huán)節(jié)的審批部門都有機會找到“生財”的機會，這個行業(yè)也產(chǎn)生了眾多裙帶關(guān)系。

吳文進一步表示，金融監(jiān)管系統(tǒng)的官員介入房地產(chǎn)投資的手法更高明且隱晦，利用錯綜復(fù)雜的股權(quán)交易合作等金融操作手段，滲透到房地產(chǎn)投資中，一般查不出來。