貝好家現(xiàn)身土拍，第二航道能否成“底氣”？

文｜睿思網(wǎng)3月15日，北京順義新城兩宗地塊正式出讓，分別為.M15號(hào)線河?xùn)|站A地塊及順義區(qū)新城23街區(qū)空港六期項(xiàng)目，從報(bào)名參拍的企業(yè)數(shù)量來看，市場(chǎng)早已預(yù)料，就注定是一場(chǎng)激烈的鏖戰(zhàn)。其中，僅順義區(qū)新城23街區(qū)空港六期項(xiàng)目，就吸引了37家企業(yè)前來爭(zhēng)奪。當(dāng)然，這已不是什么新鮮事了，只是在這37家企業(yè)當(dāng)中，多了個(gè)新面孔——貝好家置業(yè)，貝殼新成立的房產(chǎn)平臺(tái)。最終，該地塊由北京建工以11.67億搖得，成交樓面價(jià)34514元/㎡，溢價(jià)率15%。首戰(zhàn)雖失利，但貝殼已然邁出了進(jìn)軍新房開發(fā)行業(yè)的關(guān)鍵一步。貝好家邁出了第一步早在2023年7月，貝殼正式對(duì)外宣布新的"一體三翼"戰(zhàn)略，組建經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線。貝好家的成立，被視為貝殼正式進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)板塊。為了壯大該板塊業(yè)務(wù)，貝殼除了讓首席運(yùn)營(yíng)官徐萬剛轉(zhuǎn)任貝好家事業(yè)線首席執(zhí)行官，還不斷在行業(yè)里招兵買馬，目前團(tuán)隊(duì)已基本成型。據(jù)公開信息，其客戶與市場(chǎng)研究中心負(fù)責(zé)人羅酬劍來自金科，產(chǎn)品總設(shè)計(jì)師郭旌來自龍湖，投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)人嚴(yán)亙暉來自復(fù)地，建造管理中心負(fù)責(zé)人楊寶剛來自合景泰富；財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)人肖錚來自萬科；法務(wù)風(fēng)控中心負(fù)責(zé)人趙紫鷹來自融創(chuàng)。這一團(tuán)隊(duì)配置幾乎與房企無異。與此同時(shí)，貝好家還在北京、成都、西安等城市注冊(cè)分公司，以推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速落地。萬事俱備之下，貝好家也開始向新業(yè)務(wù)發(fā)起沖擊。此次北京土拍，也正式宣告，貝殼已吹響新房開發(fā)的號(hào)角。從報(bào)價(jià)來看，貝好家本次為了成功競(jìng)得該項(xiàng)目也頗下"重本"。順義區(qū)新城23街區(qū)空港六期項(xiàng)目起拍價(jià)為10.6億元，而貝好家報(bào)價(jià)11.323億元，與最高報(bào)價(jià)僅相差0.35億元。市場(chǎng)更關(guān)心的是，這位地產(chǎn)中介在開發(fā)領(lǐng)域?qū)⒃趺锤桑繐?jù)睿思網(wǎng)了解，貝殼將優(yōu)選重點(diǎn)20個(gè)城市項(xiàng)目落子，并分為前十城和后十成，其中，前十城包括北京、杭州、廣州、成都、西安、南京、深圳、上海、蘇州、合肥，后十城包括寧波、東莞、重慶、長(zhǎng)沙、武漢、濟(jì)南、青島、佛山、無錫、天津。項(xiàng)目更傾向具備改善產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)條件，且銷凈率達(dá)7%以上。貝好家并不會(huì)直接介入房地產(chǎn)開發(fā)，而是通過有限合伙的形式入股地產(chǎn)項(xiàng)目，如以優(yōu)先股或同股同權(quán)模式參與合作，并借助貝殼平臺(tái)上大量的房產(chǎn)交易、帶看及客戶偏好等信息，為開發(fā)項(xiàng)目后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷出謀劃策。而貝好家的收入來源則為初期股權(quán)投資的資本回報(bào)和項(xiàng)目后期的各種傭金。換言之，貝殼要把其"中介"業(yè)務(wù)從房產(chǎn)交易領(lǐng)域延伸至房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。不僅如此，除了全周期參與決策產(chǎn)品定位，貝殼還要有操盤權(quán)，單獨(dú)操盤營(yíng)銷條線，除非合作方品牌特別優(yōu)質(zhì)，則采取聯(lián)席操盤的方式。貝殼的雄心壯志已表露無疑。然而，在市場(chǎng)情緒仍疲軟的當(dāng)下，貝好家大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，是否能為貝殼找尋到新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線，仍有待考證。市場(chǎng)挑戰(zhàn)依舊嚴(yán)峻日前，貝殼公布了2023年全年業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，2023年，貝殼凈收入為778億元，按年增加28.2%；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為98億元，遠(yuǎn)超上一年28億元的水平，收入、利潤(rùn)均勝市場(chǎng)預(yù)期。年內(nèi)貝殼總交易額為31,429億元，按年增加20.4%。其中，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，新房?jī)羰杖朐鲩L(zhǎng)6.7%至306億元。存量房業(yè)務(wù)的凈收入由2022年的241億元增長(zhǎng)15.9%至280億元。從數(shù)據(jù)上看，貝殼還是頂住了市場(chǎng)下行的壓力。不過，在靚麗的成績(jī)單背后，貝殼面對(duì)的挑戰(zhàn)同樣不小。僅從2023年四季度來看，貝殼的業(yè)績(jī)壓力已有所顯現(xiàn)。在存量房方面，去年四季度，由于多地紛紛放松限購(gòu)或房貸政策，全國(guó)樓市尤其尤其是二手房成交有一定的回暖。當(dāng)季貝殼存量房GTV也同比增長(zhǎng)約30%至4680億，環(huán)比有明顯改善其中，鏈家主導(dǎo)GTV同比增加17%，入駐3P門店主導(dǎo)的GTV則增加了41%。但由于因?yàn)槿腭v門店貢獻(xiàn)GTV比重的走高，導(dǎo)致存量房業(yè)務(wù)的變現(xiàn)率環(huán)比下降0.1pct，實(shí)際營(yíng)收僅增長(zhǎng)了15%。從近期樓市成交動(dòng)態(tài)來看，在去年12月政策刺激下春節(jié)前引發(fā)的脈沖式回暖后，節(jié)后二手房成交熱度再度走低，截止3月初，二手房累計(jì)成交額同比下降27%。從目前來看，亦未見三四月的"小陽春"回暖跡象。分析認(rèn)為，這或?qū)⒔o貝殼接下來的業(yè)績(jī)帶來一定壓力。此外，新房市場(chǎng)的下行壓力依舊更為嚴(yán)重，四季度內(nèi)即便有政策刺激，貝殼的新房成交額仍同比下降了10%，新房業(yè)務(wù)營(yíng)收也下滑了9%到75.7億元。海豚投研指出，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企今年前2月的累計(jì)新房銷售額同比下降了48%，在本就不高的基數(shù)下，再度接近腰斬，這對(duì)后續(xù)新房成交的前景蒙上了濃郁的悲觀氛圍。因此，市場(chǎng)擔(dān)憂，盡管貝殼具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)周期能力，但不排除公司后續(xù)業(yè)績(jī)或受樓市拖累而出現(xiàn)下滑。不過，海豚投研亦指出，在新房成交越發(fā)艱難的情況下，貝殼客源引流的價(jià)值反而越發(fā)明顯。當(dāng)季，盡管新房業(yè)績(jī)GTV及營(yíng)收均有不同程度下滑，但實(shí)際變現(xiàn)率則同比略微增長(zhǎng)了0.1pct。這或許是貝好家的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，因?yàn)樨惡眉宜稣痰模?大量的房產(chǎn)交易、帶看及客戶偏好等信息"。但鑒于當(dāng)前樓市仍處于冰封期，貝好家的發(fā)展前景仍難言樂觀。第二航道成"底氣"？必須指出的是，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域仍屬重資產(chǎn)行業(yè)，盡管貝好家聲稱并不直接進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，但要想拿地以及壯大發(fā)展，同樣需要持續(xù)的、足夠的資金支持。截至2023年末，貝殼所持現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、限制性現(xiàn)金及短期投資總額為601億元（約合85億美元）；全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入111.6億元，是經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)的1.14倍。盡管如此，貝殼仍需要不斷擴(kuò)充其收入及盈利增長(zhǎng)的來源。所幸是，雖然核心的中介業(yè)務(wù)前景迷茫，但貝殼寄予厚望的第二航道業(yè)務(wù)（家裝、家居服務(wù)、租賃等業(yè)務(wù)）正呈現(xiàn)迅猛的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，有望彌補(bǔ)第一航道可能萎縮的影響。整體來看，貝殼家裝和新興及其他業(yè)務(wù)2023年全年收入貢獻(xiàn)為24.7%，相比去年提升11.7個(gè)百分點(diǎn)。2023年家裝家居的凈收入為109億元，取得74.3%的可比口徑按年增幅。家裝及新興業(yè)務(wù)成為新的增長(zhǎng)引擎，全年收入貢獻(xiàn)為24.7%，按年提升11.7個(gè)百分點(diǎn)。2023年四季度，上述業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)106.6%，占比提升至32.6%。海豚投研指出，僅四季度，貝殼新業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)毛利潤(rùn)已達(dá)17億，占整體比重已超1/4。若后續(xù)中介業(yè)務(wù)繼續(xù)萎縮，新業(yè)務(wù)扭虧為盈的進(jìn)展就是驅(qū)動(dòng)公司整體利潤(rùn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。這或許也是貝殼大力進(jìn)軍新房開發(fā)的"底氣"。