為什么城市更新的志向越大，目標越要“功利且簡單”？

在2024年的政府工作報告中，城市更新被明確提出作為城市開發和運營的重點領域，這一提法不僅凸顯了城市更新在未來城市發展中的核心地位，也標志著我們正式進入了城市存量運營的新時代。城市更新，一詞在近年來頻頻出現在各類規劃和討論中，它代表著對舊有城市空間的再認識、再開發和再利用，承載著對歷史文脈的尊重與未來發展的期待。城市更新項目往往因其區位優勢、人口密集等特點而備受關注，成為城市發展和商業投資的熱門領域。然而，在看到城市更新所蘊含的巨大機遇之余，我們也必須保持清醒的風險意識。與過往地產開發的狂飆快進不同，城市更新項目的成功不僅僅依賴于速度和效率，更需要對潛在風險的深入理解和有效管理。在存量運營時代，每一個城市更新項目都是一場精心策劃的長期主義事業，它要求我們在追求發展的同時，更加注重可持續性和風險控制。當我們站在城市更新的門檻上，既充滿期待又懷揣著謹慎，我們需要問自己：真的準備好了嗎？在這個存量運營的新時代，我們如何平衡風險與機遇，以確保我們的城市更新項目不僅能夠實現短期的經濟收益，更能在長遠中為城市的可持續發展貢獻力量？這是必須深思的問題。帶上導航再上路：愿景與實際之間的目標定位在城市更新這一炙手可熱的領域中，每一處具有獨特地理位置、深厚歷史底蘊和豐富社區資源的項目都如同一塊待雕琢的璞玉，散發著誘人的魅力。然而，經濟學家科斯揭示了一個核心原則：資源的有效配置取決于明確的目標導向。這意味著，在被城市更新項目的巨大潛力所吸引的同時，運營團隊必須首先具備清晰的戰略目標意識與角色定位，否則就如同航行在沒有羅盤指引的大海上，第一步就可能踏入最大的風險區域。城市更新項目不僅僅是一次地理空間的變革，更是一次社會價值和商業價值的重塑。在這一過程中，運營團隊必須首先明確自己的目標——這個項目要幫助我們實現什么？是社區的活力重煥，還是商業價值的最大化？或是文化遺產的保護與傳承？正如管理學奠基人彼得·德魯克所強調的，“沒有執行的戰略，是空談。”沒有清晰的目標，所有的資源投入和努力，最終只會成為方向迷失中的徒勞。巴特西電站項目效果圖 ?網絡對于城市更新項目而言，運營者在獲取項目之初就要有明確的利益指向性目標設定，例如提升資產價值、改善居民生活質量、激活區域經濟活力等，并將這些目標量化為可實現的具體指標，如租金收益增長百分比、新增就業數量、文化活動舉辦頻次等。若缺乏這種目標導向，盲目投入只會造成資源的無效利用，“無目標之熱情猶如盲人摸象”。城市更新項目之所以復雜，很大程度上源于其權屬的復雜性和參與方的多元性。在這樣的背景下，運營團隊必須清楚自己的角色定位。我們是運營商，負責項目的日常管理和運作？還是投資商，關注的是項目的資本回報？亦或是投資運營一體，既要關心項目的財務表現，也要深入參與項目的具體運作？正確識別自身的角色有助于厘清責權邊界，有效調動各類社會資本，確保決策流程合理有序，資源配置得當。在城市更新的征途中，目標意識和角色意識是我們的雙重指南針。它們指引我們在復雜多變的環境中，保持方向的清晰和決策的準確。“看不清自己的角色，就像讀不懂劇本的演員”，這句話形象地描繪了在城市更新項目中明確角色定位的重要性。只有先明白自己在劇中的位置和作用，才能準確把握劇情發展脈絡，進而制定出符合角色需求和項目實際的發展策略，從而避免潛在的風險，確保城市更新項目的成功推進和長期穩定運營。算好名和利：規避城市更新的“賬本風險”在RET睿意德參與的眾多城市更新項目實踐中，我們常常能發現在項目初期一種看似悖論的現象——眾多項目參與者在熱衷于談論城市更新帶來的社會效益、文化價值和城市名片效應的同時，卻對經濟效益的直接探討顯得頗為避諱。“羞于談錢，勇于談名”。然而，經濟學與管理學理論告訴我們，無論是公共利益還是私人利益，資源配置的有效性是決定項目成功與否的關鍵。改造后的OGR ?網絡城市更新作為一項長期且復雜的系統工程，其成本投入往往超過新建項目的投資規模，這要求我們在項目啟動階段就必須深入剖析并明確資金鏈的構建和盈利模式的設計。按照新制度經濟學的觀點，資源的配置效率和激勵機制緊密相連，一個不明確如何花錢和掙錢的城市更新計劃，實質上是對目標設定的模糊不清，也是對激勵機制的忽視，這樣的風險尤為詭異。算不好賬的城市更新，如同沒有航標指引的航行，盡管能夠造就一時的風光，卻難以確保長遠的價值創造。城市更新不僅是物理空間的重塑，更是生產關系、人口結構和社會資本的重組優化。根據帕累托最優原則（Pareto efficiency），任何有效的城市更新都應當追求多方利益的最大化，包括政府、投資者、居民以及整個城市的長遠發展。因此，在先期運作時，我們必須以實事求是的態度坦然面對“錢”的問題，理清收支邏輯，科學規劃商業模式，才能合理配置資源，有效地引導業態布局，確保項目的可持續性和盈利能力。此外，現代管理學強調戰略規劃與執行控制的重要性，明確商業模型和財務預期有助于實施有效的績效管理。若缺乏清晰的財務框架和合理的收益預期，城市更新項目容易陷入無序發展，不僅可能導致有限的社會資源浪費，而且無法激發各參與方的積極性和創新力，最終使項目失去生命力和市場競爭力。波特蘭珍珠區老廠房改建 ?網絡所以，城市更新不應僅僅停留在“名”的層面，而是要在尊重城市歷史文化和社區情感的基礎上，充分結合經濟規律，通過精打細算的市場化運作實現經濟效益與社會效益的雙重提升，這才是避免詭異風險，保障城市更新項目穩健發展的根本之道。弄清楚誰來決策：城市更新項目機制風控的核心在城市更新項目的實施過程中，決策機制的有效性和公正性猶如航船上的舵手，直接決定了項目能否順利穿越復雜的水域。經濟學中的代理理論（Agency Theory）強調了委托方和代理方之間的利益關系、信息不對稱以及目標一致性的重要性。同樣，在城市更新中，各個參與主體間存在著復雜的權屬關系和多元的利益訴求，如果決策機制未能合理設置并確保決策權與權益的對等性，將導致資源配置失效和項目運行受阻。國王十字街區“接吻”屋頂 ?網絡管理學中的決策權分配原則指出，合理的權力結構能夠降低組織內部沖突，提高決策效率，并保障各方的積極性和創造性得以有效發揮。具體到城市更新項目，清晰明確的決策機制是項目成功的關鍵一環，它不僅影響著戰略方向的確立、招商策略的制定、成本投入的把控等重大環節，而且對于項目長期運營的穩定性至關重要。城市更新的具體運作類似于企業，我們可以借鑒企業治理的成功經驗。例如，阿里巴巴集團在早期發展階段就通過“合伙人制度”明確了決策權與股權的關聯，實現了核心團隊成員在關鍵決策上的話語權與其承擔風險和責任的匹配，這為阿里巴巴持續創新和發展提供了堅實的制度保障。類似的邏輯應用在城市更新項目中，意味著任何一方在享有決策主導權的同時，也必須承擔相應的經濟風險和社會責任，實現決策權與權益的風險共擔和利益共享。倫敦金絲雀碼頭 ?網絡決策權與權益的對等，如同舵手與船只的關系，唯有兩者緊密結合，城市更新之舟才能穩健前行。因此，在城市更新項目運作前期，各參與方應當深度探討并建立科學的決策機制，厘清每個參與者在決策過程中的角色定位及對應的權益比例，使項目發展既能順應市場規律，又能尊重社區意愿，以最大程度地規避因決策機制失衡所帶來的機制風險。只有這樣，才能保證城市更新項目在面臨復雜權屬挑戰時，依然能夠按照既定的戰略規劃穩步向前推進。結語城市更新如同一幅宏大且細膩的城市畫卷，既需要具備目標意識與角色定位的清晰羅盤，又需直面“羞于談錢”的詭異風險，更要構建決策權與權益對等的核心機制。在時代浪潮的涌動下，我們已經走過了單純追求速度和規模的地產開發狂潮，如今步入了一個更加注重內涵挖掘、文化傳承與創新融合的時代。無論是市場調研時摒棄傳統思維的局限性，還是面對項目獲取階段的歷史遺留問題，抑或是決策機制設置上的精妙布局，每一個環節都構成了城市更新這艘航船航行的方向舵。正如經濟學原理所揭示的資源配置效率原則以及管理學中的決策優化理念，一個成功的城市更新項目，必須在充分認識到潛在風險的基礎上，通過精準的風險篩選與規避策略來捕捉真正的機遇。因此，當我們展望未來城市更新的無限可能時，應當銘記：每一處破土動工的塵埃背后，都是深思熟慮的戰略規劃；每一道注入歷史建筑的新鮮血液，都需要我們深入理解并尊重其承載的文化價值；每一次勇敢面對復雜權屬關系的挑戰，都是為了實現城市空間效益與社會效益的最大化。只有這樣，才能確保我們的城市更新項目不落入坑洼，而是真正成為激發城市活力、提升居民福祉、引領社會發展的重要引擎。如需了解更多，敬請聯系：如何辨別并激活項目文化基因，在一眾文化街區中破局而出？商業街區的“沉浸感”，是怎么做出來的?在激烈競爭的商業市場中，新項目如何脫穎而出？