公寓行業(yè)：萬億級風(fēng)口還是O2O下的見風(fēng)使舵

i黑馬：這個時代給了公寓行業(yè)一個快速發(fā)展的土壤，不管從房地產(chǎn)、金融還是互聯(lián)網(wǎng)的角度來看，都是這樣。

但同時也需要時刻謹(jǐn)記，我們?nèi)蕴幵诜浅Ｔ缙诘碾A段，風(fēng)不風(fēng)口的，還是等以后回頭來看吧。

這段時間來，有關(guān)公寓行業(yè)的新聞此起彼伏，在筆者看來，這是遲早會出現(xiàn)的事情，行業(yè)的暗涌其實已持續(xù)多年了。

筆者曾在房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域工作多年，去年進(jìn)入公寓行業(yè)，現(xiàn)在正推進(jìn)相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)項目，對這個行業(yè)略有些認(rèn)識，嘗試從房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)三個角度與大家分享我的觀察。

首先從房地產(chǎn)角度，中國的房地產(chǎn)市場始于1998年的福利分房的結(jié)束，2002年之后市場發(fā)展開始加速，這種高速增長持續(xù)了近11年(不包括2008年)，供應(yīng)量、交易量、資產(chǎn)價格都達(dá)到了很高的水平，特別是資產(chǎn)價格，根據(jù)不同的指標(biāo)來看(租售比、房價收入比等)，都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于時代，反過來看，其繼續(xù)增長的動力并不足。

我們都知道，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，其利潤主要源于兩點，一是資產(chǎn)增值，二是經(jīng)營收入，那么當(dāng)資產(chǎn)增值乏力的時候，經(jīng)營收入將承擔(dān)利潤增長的主要責(zé)任。

所以我們可以看到這幾年在不同物業(yè)類型市場中，均逐漸涌現(xiàn)了大量的專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，而公寓市場由于直接面對普通個人用戶，而且相對來說，門檻較低，所以發(fā)展速度最快。

公寓行業(yè)的發(fā)展有兩個關(guān)鍵年份，2008年和2012年，前者是分散型酒店式公寓發(fā)展的元年，后者則是白領(lǐng)公寓全面發(fā)展的開始，從房地產(chǎn)市場角度來看，這兩年都是不動產(chǎn)價格上漲停滯(2008年甚至是大幅度下跌)的年份。

過去15年是房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金發(fā)展期，速度之快令人咋舌，但同時也遺留了大量的問題。

最關(guān)鍵的問題在于城市空間布局的不合理，中國的城市建設(shè)基本上都是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的，空間利用的計劃色彩濃厚，在當(dāng)前快速變化的市場環(huán)境下，顯得很難適應(yīng)，這就需要對市場更敏感的市場化的企業(yè)來重構(gòu)這些空間，這種重構(gòu)有兩種表現(xiàn)方式，一是非居住空間改造(集中式)，二是住宅的空間利用的優(yōu)化(分散式)，使之更高效地滿足當(dāng)前租房一族的需求。

上述的兩點：房地產(chǎn)價格進(jìn)入平臺期和城市布局的優(yōu)化同時為公寓行業(yè)的發(fā)展提供了很好的土壤。

從金融層面，首先，中國的風(fēng)險投資行業(yè)經(jīng)過多年耕耘，已今非昔比，無論從投資金額、機構(gòu)數(shù)量還是活躍程度，都達(dá)到了空前的狀態(tài)(特別是今年)，僅筆者了解到的，公寓行業(yè)獲得風(fēng)險投資的公司就接近10家，其中至少有3家獲得了上億的投資，這為公寓這類資金需求量很大的企業(yè)提供了早期快速發(fā)展所需的子彈。

另外，在債權(quán)融資市場，各家銀行都在開展或嘗試開展針對公寓管理領(lǐng)域的貸款項目，盡管目前看來，操作流程還不太成熟，利率也較高，但對于目前公寓市場的參與者來說，無疑是多了一個提高杠桿率、資金使用效率的工具。

同時，很多P2P和保理公司也都在躍躍欲試。

筆者目前的創(chuàng)業(yè)項目中也有一塊租房金融業(yè)務(wù)，但這塊業(yè)務(wù)想快速發(fā)展，還有一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要理清。

一是模式設(shè)計，走傳統(tǒng)的債權(quán)融資模式還是資產(chǎn)證券化思路，前者的問題在于操作流程相對復(fù)雜，對信用主體的認(rèn)定和要求都較高，后者的問題在于中國法律對于租金收益權(quán)還沒有明確的認(rèn)定;二是資金成本，當(dāng)然，資金成本的問題實際上是風(fēng)險控制的問題，就目前來說，大部分金融機構(gòu)和投資者對于長租公寓的風(fēng)險還沒有清楚的認(rèn)識;三是信用體系建設(shè)，在互聯(lián)網(wǎng)層面，就目前而言，主要提供了兩類工具，一是渠道工具，二是管理工具(O2O其實就是這兩類工具之和)。

筆者有朋友，多年前做過一段時間的二房東生意，但苦于弄好的房子租不出去，最終放棄。

但近兩年，盡管還有很多人飽受黑中介之害，渠道的效率其實一直在提升，不僅有58同城、攜程等大而全的互聯(lián)網(wǎng)公司，還有筆者所在的窩牛租房這類針對公寓這個細(xì)分領(lǐng)域的平臺，公寓公司的銷售效率大大提升。

管理工具方面，筆者與多位業(yè)內(nèi)人士討論過管理系統(tǒng)的產(chǎn)品設(shè)計，主要討論的核心是互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和管理流程的非標(biāo)準(zhǔn)化。

筆者認(rèn)為一個好的管理系統(tǒng)應(yīng)能傳遞一種管理方法，特別是針對大量的中小公寓公司，它起到了規(guī)范管理流程，降低在管理過程中參與者之間的信息不對稱。

當(dāng)然，對于大型的連鎖公寓，需要根據(jù)具體業(yè)務(wù)情況進(jìn)行定制化的開發(fā)。

曾有投資人問筆者怎么樣的公寓公司值得投資，筆者認(rèn)為最核心的指標(biāo)是運營成本在營業(yè)收入中的占比。

以美國最大的公寓型REITs Equity Residential舉例，其在美國持有和運營20萬套公寓，2013年的運營成本在營業(yè)收入中占比不足5%。

就筆者了解，國內(nèi)大部分的公寓公司離這個數(shù)字還有很大距離。

特別是針對那些分布式的公寓項目，能否借助互聯(lián)網(wǎng)工具有效地降低運營成本是非常核心的問題。

除了上述的兩個核心工具，作為公寓行業(yè)從業(yè)者，非常期待社區(qū)類工具能被更好地應(yīng)用于公寓管理。

其實說到這里，文章標(biāo)題上提的問題也就不是問題了，這個時代給了公寓行業(yè)一個快速發(fā)展的土壤，不管從房地產(chǎn)、金融還是互聯(lián)網(wǎng)的角度來看，都是這樣。

但同時也需要時刻謹(jǐn)記，我們?nèi)蕴幵诜浅Ｔ缙诘碾A段，風(fēng)不風(fēng)口的，還是等以后回頭來看吧。