店面選址：大中電器掐表測車流客流定址

出色的市場表現背后，店面選址功不可沒。

近日，記者就店面選址問題采訪了大中電器拓展部負責人嚴迎。

大中電器(以下簡稱大中)是全國著名的家電連鎖企業之一。

作為其戰略重鎮，截至2007年6月，大中在北京已經擁有近70家門店，分布于二、三、四環等主干道，并深入高密度住宅社區、遠達周邊郊區。

店面選址:深入社區考察人氣和便利性大中電器拓展部嚴迎從事選址工作已多年，據他介紹，大中目前在北京共有60余家門店，其中業績最好的中央電視塔店年營業額達10億元以上。

對于大中來說，選址工作最重要的就是考察周邊是否有商業氛圍，交通是否便利，以及顧客購物和消費習慣。

為此，拓展部的工作就是分組調研、實地測量。

通常，他們會到所選區域的街道上掐表測算車流、客流，獲得本地區車輛流動的數據以及行人的分析資料，甚至深入社區居委會調查人口數量、年齡結構、職業分布和收入水平等，據此設定營業面積和范圍。

嚴迎說，選址是一項非常瑣碎的工作，考察的范圍多種多樣。

大中擁有專門的選址部門和人員，他們對于城市的熟悉程度，不亞于統計部門的調查隊。

而這是以長年累月在外奔波為代價的。

大中已引進了“綜合數據分析”系統，將前述調查的數據輸入，測算租金與銷售預估的比例，作為能否開店的重要標準。

嚴迎還總結出了“嚴氏定律”，代表大中特殊的選址技術。

而最能證明大中選址正確的是中央電視塔店，這個最初不被一些人看好的位置，因其2萬平米的免費停車場的便利性，為大中帶來了充足的客源，如今已是大中其他門店乃至全國家電銷售的風向標。

縱深布局密切關注規劃、街道變更嚴迎介紹，大中門店的輻射范圍一般在1公里左右，而經營業績最好的中央電視塔店輻射范圍則達到10公里左右。

與國美、蘇寧等不同，大中在北京已有20多年的歷史，旗下門店基本覆蓋了所有成熟商圈和區域，因此新開店首先要考察的是，目標區域是否在現有門店的覆蓋范圍內。

他說，新開店一般會選擇較為成熟的商圈或準成熟生活圈，成熟商圈飽和度很高，市場劃分也很細致，進入成熟商圈除了租金高以外，還要處心積慮思考商場定位、競爭策略等。

而在發展區域開店，政府發展規劃和城市擴張步伐會提高商圈含金量，這樣也有充足的時間隨著區域的發展來發展自己。

因此在選址時，選址人員會密切關注市政規劃、街道變更、拆遷公告等來自政府部門的信息。

從2002年開始，大中就開辟了郊區店戰略，把旗艦店建到了北京郊區，比如北至回龍觀區域，南至大興、房山，東至通州等。

大中還把門店開到了人口密集、接近城市主干道的大型居住社區如富力城、世紀城等。

大中電器廣宣部負責人曾表示，大中要把店面覆蓋到所有郊區，把家電連鎖做成超市連鎖一樣。

規避風險從失敗案例中看潛在風險選址當然也必須防范潛在的風險。

近期大中選址的一個失敗案例是廣渠門店，對于該店的撤出，嚴迎分析說有多種原因，比如兩廣路上家電連鎖布局已經很密集，比如房東承諾的物美超市進入沒有實現等。

對此，業內的共識是，失敗案例中所暴露的潛在風險在選址前期應被充分討論，正如嚴迎所介紹的，前期調研的內容還包括商圈轉移、未來前景分析、區域其他業態分布和布局等，還必須繼續考察所租房屋內部的結構是否適合自己經營，是否需要大的改建，房屋出租方究竟是否是真正的房東等等，都應該進入數據分析和決策過程。

◆投資建議投資社區商鋪考察4個方面由于目前社區商鋪相比其他類型房產投資總額低、風險小，收入回報穩定。

而位于大型成熟社區內的商鋪更是具有長線投資的價值，而目前投資社區商鋪應該注意以下幾點。

1、選開發商首先，選擇誠信的開發商，要了解商業整體規劃，不要只看前幾年的固定租金回報。

如果沒有長期可持續發展的商業規劃，這樣商鋪失敗的幾率是很大的。

2、看規劃看區域規劃。

盡管目前商鋪進駐率低，但由于政府規劃，以后周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報率低，還是有極高的投資價值的。

還要考慮規劃中的配套設施建設，如公交車站、學校等，如果周邊規劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物業，那更是要抓緊投資了。

3、考察人群考察社區人群。

目前許多新開發的小區都在較遠的地區，而新興小區的商鋪有一個升值的過程，也就是從生鋪到熟鋪的過程。

隨著小區的入住戶數和常住人口增加，小區慢慢成熟后，商鋪的投資價值才會提高。

所以在投資社區商鋪時一定要考察社區內人群的數量和層次。

位置在小區深處的店鋪，投資者則要慎重考慮。

4、了解經營范圍要了解社區商鋪經營范圍。

投資商鋪之前一定要了解清楚社區商鋪的經營范圍。

而目前對社區商鋪經營范圍有嚴格的限制。

如餐飲、娛樂限制很嚴格、很難取得營業執照。

所以在您投資之前一定要了解社區商鋪的經營范圍。