跟著“星巴克”選址開店靠譜嗎？

它的客群不是“宇宙中心群眾”就是“超級金領”；它的店方圓1公里內十有八九有地鐵；離它400米內的房價漲幅，能比當地均價多漲30%……如果你的客群瞄準的是未來新中產，跟著它開店可能是最“省心”的辦法；如果你想押注未來，來看看研究它近3000家店的布點之后發現的下一波“選址潛力距它400米的房價多漲三成，星巴克才是真正的“選址大師”！當肯德基、麥當勞都在出售中國業務時，星巴克卻在今年7月豪擲13億元美金，收回了華東市場合資企業剩余的一半股份，實現對中國大陸全部2800家店的直營。

這還不夠，還計劃在未來5年平均每年新增400多家門店。

聽說星巴克要積極擴張，城市觀察者們是欣喜的。

在他們看來，評價一座城市的區域發展和商業活力時，品牌選址是一個重要參考，而星巴克當屬其中翹楚。

據公開資料，星巴克選址時會綜合考慮幾十項統計數據，來預判是否會有足夠的人流支撐店鋪運營——主要是符合其定位的人流。

要知道，這間連鎖咖啡店定位的可是有一定消費力的中青年人群，他們是城市活力和發展的重要源泉。

星巴克在挑選較高目標人流預期的區域時，就是挑選了更有發展前景的區域。

可以讓所有人都嘖嘖稱奇的大概是這一組數據了：美國房產數據公司zillow在出版的《Zillow Talk：The New Rules of Real Estate》（房產新規則）中提出，在1997到2014的17年間，距星巴克400米內的房價上漲了96%，而對應的整體房價上漲僅為65%。

許多城市觀察者和投資者屈服于星巴克強勢的選址大法。

于是我們在星巴克官網搜羅了2683家門店的信息①，想看看這位“選址大師”揭示了中國城市的哪些商業活力規律。

星巴克的選址大法，值得你好好學學1、看城市：入華18年，尤其偏愛商業發達的長三角城市我們先從城市之間的星巴克布局來入手，重點看進入一座城市的年份與迄今為止的店鋪數量兩項。

2005年之前，星巴克進入新城市的動作非常保守，每年在單個城市新開的店面數不會超過個位數。

這一階段，入駐城市的順序就很值得咀嚼，這包含了星巴克在十幾年前對一個城市商業文化、接受新事物程度的判斷。

星巴克在緩慢布局階段進入中國大陸新城市的順序，頭兩年的思路挺簡單，就是必須占位的北京與上海。

此后的城市拓展順序里有幾個有趣的信息點：星巴克選擇深圳而不是廣州作為進入華南地區的首個城市；東部城市明顯更加受寵；成都在10年前就已經是星巴克最重視的西部城市。

隨著在華開店速度加快，星巴克城市圖譜成為城市實力比較重要的參考。

從公開報道的消息來看，它或許已經被官方列入需要努力的目標。

2016年底，履新不久的西安市市委書記王永康在區縣調研時提到：“西安現在40多家星巴克，這肯定是不夠的，400家還差不多。

”其實如果看看數據，西安的表現并不算差，其星巴克店鋪數量在全國排到第13位，起碼坐穩了西北第一。

截至目前，星巴克已經進入160個城市（包含縣級市），記者統計了每個城市的星巴克店面數量。

頭尾差距比我們想象得更大，上海、北京、杭州、廣州、深圳、蘇州前6個城市占去了一半，尾部的118個城市僅擁有個位數的星巴克，它們基本是在2010年后擴張的。

上述排行體現出星巴克對于長三角地區極大的偏愛，前20名中長三角占去8席，上海憑一己之力開出全國1/5的店，杭州超過了廣深兩個一線城市的總和，蘇州則幾乎與深圳齊平。

另一個應當關注的點是，在這個一定程度上可以代表商業吸引力的排名中，成都、重慶與西安這幾個西部城市代表，比武漢長沙的中部組團表現更加亮眼。

一個結論呼之欲出：那些商業土壤更肥沃的城市，更能在星巴克的選址系統中占據優勢。

2、看周邊：超過8成星巴克選在了地鐵周圍1公里不過更有商業參考價值的，還是要深入城市內部肌理、處理更加細致的地理位置數據，它能告訴我們星巴克在單個城市地圖上的偏好。

星巴克進駐深圳時，這座城市的第一條地鐵還處于施工的狀態。

大概是與地鐵規劃英雄所見略同，星巴克在深圳開的前10家店鋪中，有9家現在距離地鐵站不到500米。

我們據此驗證了第一個假設，星巴克選址與地鐵等公共交通資源投放關系緊密。

這比較好理解，不斷吞吐的地鐵站，天然便是城市中最大的人流供應機。

官網數據顯示，截至2017年3月底②，深圳市內的星巴克門店已經增至113家。

記者計算了所有店鋪與其最近地鐵站的距離，以每500米作為一個統計截點，結果如下圖：超過8成店鋪聚在地鐵站周邊半徑1000米范圍內（地鐵站輻射圈），從站口出來步行可達。

只有12%的店鋪開到離地鐵站1500米之外的地方，未來這個比例還會下降，因為它們周邊基本都在建地鐵站。

這些站點多位于景區中，離市中心的距離也不近。

當然，并非修起地鐵站便能迎來一片繁榮，獲得星巴克偏愛。

畢竟，深圳全城165個地鐵站中，還有近一半地鐵站沒被星巴克選中。

這些站之間有什么不同？滿足交通樞紐的條件后，還要怎么才能獲得商業力量恩寵？3、看區域：區域綜合實力和功能特征很重要初步梳理數據，任一城市區域的綜合實力與具體功能特征是最關鍵的兩點。

2002年10月，華南區第一家星巴克在深圳市福田區中信廣場開業，距離這家星巴克直線距離250米的地方，在2004年底開通了1號線科學館站，這個站點輻射圈2017年的綜合實力排在全市第7位。

次年開業的第二家星巴克周邊的國貿站，綜合實力更是排到第3位。

綜合實力排名是嚴格按照它們的數據表現排出來的。

通過美團點評、中原地產、e成科技、高德地圖等機構提供的數據，我們對作為城市節點的地鐵站輻射圈進行數據描像，形成包含商務、居住、商業、休閑娛樂的14個功能指標，每個地鐵站功能輻射區都獲得一個綜合功能分。

總的來看，綜合實力越強勢，就越能獲得星巴克的偏愛。

代表兩者關系的虛線走向可以說是很明顯了，綜合實力越弱確實越容易不受待見，站點綜合實力排名前60位的站點聚攏了最多的星巴克店鋪，最強的幾個站點在星巴克這里幾乎就是滿分。

綜合實力排名第一的是位于福田區的購物公園站，它與附近的會展中心站、福田站、市民中心站共同圈出了深圳的CBD。

在購物公園站周邊不到1平方公里的區域內就有5家星巴克店，意味著每走10分鐘就能遇到2家。

排名前幾位的大劇院站、會展中心站、車公廟站景象相同。

當然，對于這些優等生，星巴克的打分也有明顯懸殊。

對比地鐵站輻射圈評分來看，其實就是總分差不多，但不同功能科目的得分上有高有低。

那么問題來了，究竟偏向哪一科，更能吸引星巴克這樣的商業力量？記者根據14項指標表現對地鐵站點進行分層聚類，為它們貼上功能偏科的特征標簽。

然后進一步計算城市中不同功能分區站點被星巴克選中的比例，以及對應“星巴克偏好”指標的平均值，結果如下圖：被貼上“宇宙中心的候選人”與“公司達人的聚集地”這兩類標簽的站點，毫無疑問都會被星巴克選中。

“宇宙中心的候選人”站在大多數指標上表現優異，是大家傳統認知中的城市中心與副中心，前面提到的購物公園、大劇院、車公廟均在此列。

從星巴克偏好值來看，這類站點最受重視，星巴克布點密度相當高。

傳統認知的市中心等于黃金地段當然是有道理的，無需多言。

“公司達人的聚集地”，顧名思義商務功能特別突出，聚集了大量公司人。

粗看上圖中的星巴克偏好度，似乎對公司人的興趣沒有想象中那么高，但細看背后的數據表，其實是有些公司人類型拖了后腿。

“享受人生的躺玩區”最明顯的特征是消費溢價高，主要包含兩個類型的區域，“躺”指代豪宅類居住區，“玩”指代旅游景點。

前者附近由于地廣人不多，雖然消費群體層次高，但也并不太受星巴克喜愛。

“玩”的旅游景點在星巴克的選址邏輯中，優先級跟市中心差不多，前文中提到，那些不靠近地鐵站仍獲得較高星巴克偏好得分的，基本都是景區。

景點有兩個主要特征，一是人流巨大，二是旅游這種消費行為本身就挺升級的，很對星巴克胃口。

其余站點類型中，大型對外交通樞紐如機場站、深圳北站等由于絕對人流優勢，是星巴克的重點關照對象。

相比之下，那些還沒開發完全的站點與園區型站點，則不太被星巴克看好。

尋找下一波“星巴克站點”經過層層遞進的辛苦分析，星巴克套路可以總結如下：在選城市時，優先考慮幾大三角發展區；剩余城市中，大部分東部城市與核心西部城市更加受寵；進入城市內部再行選址，市中心、旅游景點、金領白領商務區、大型交通樞紐都是最優選擇，居住區與其他商務區是次選；還要拓寬？那就是通過城市相關的各種數據和政策，進一步看商業潛力了。

在分析了星巴克青睞區域的數據特征后，記者試圖領先星巴克一步，找到下一個可能會被選中的站點，這里也許就是下一個發展潛力地，各種價格都還沒漲起來，對其他的品牌商或投資者都有意義，當然還是以深圳為例。

這里采用的具體的分析方法是，在未被星巴克選中的站點中，挑選出跟已有星巴克站點的功能特征最像的那些。

這樣的站點有11個，這些漏網之魚主要位于寶安區，尤其是在寶安靠近南山的區域，它們居然抱團出現了。

按照站點性質來看，其中布吉、翻身與新秀都是“衣食住行的大本營”，屬于居住人流大站；香梅北、臨海、寶華、新安是享受人生的躺玩區，屬于凈值更高的人群聚集地；龍井、碧頭、橋頭都是綜合實力較弱功能單一的圈地狂，它們周圍都分布了學區或工業、科技園區。

當然，14項功能指標都納入體系重在考察站點周邊區域的各項功能情況，是一個綜合實力評價體系；星巴克本身的選址邏輯應該會有所側重，還會考慮到更多細節的現實情況。

但是有一點毋庸置疑，如果是想吸引跟星巴克同一定位人群的品牌，尋找到下一個“星巴克站點”，總不會錯。