房地產(chǎn)政策延期是利好？房子還是安全資產(chǎn)嗎？

很多人在問(wèn)有關(guān)于房地產(chǎn)的問(wèn)題，網(wǎng)上有很多人分析房地產(chǎn)，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是社會(huì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單說(shuō)一下我對(duì)房地產(chǎn)的理解。首先，房地產(chǎn)的巔峰在什么時(shí)候？如果從GDP占比的數(shù)據(jù)上看，是疫情期間，2020年是房地產(chǎn)占GDP比重最高的年份，比重是7.24%，之后就一直緩慢下降，2022年就已經(jīng)到了7.0%左右，但是我告訴你，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)度最高的年份是2019年，是14.2%，當(dāng)時(shí)我寫了一篇文章叫《中國(guó)樓市勝利大逃亡的最后時(shí)刻》，時(shí)間就是2019年的4月份，當(dāng)時(shí)下的結(jié)論就是：房地產(chǎn)救中國(guó)的言論可以休矣！提醒房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商逃離樓市！現(xiàn)在，我們經(jīng)濟(jì)確實(shí)面臨著一些問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)下滑也是現(xiàn)實(shí)存在的，而且，我們也非常清楚，這就是全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一地雞毛的必然結(jié)果，中國(guó)也不能獨(dú)善其身，所以很多專家開始呼吁要大放水，要救房地產(chǎn)，認(rèn)為救房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)，但一個(gè)問(wèn)題就讓救樓市論休矣，當(dāng)前樓市價(jià)格有泡沫嗎？7月11日中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局兩個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)一個(gè)文件，叫《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策限期的通知》，這個(gè)文件不要過(guò)度解讀，就是繼續(xù)以人民利益為重，保教樓而已。從文件里主要涉及“兩項(xiàng)”支持政策就可以看出來(lái)，一項(xiàng)是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，允許超過(guò)原則延期1年。第二項(xiàng)是2024年底之前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放配套融資的，對(duì)新發(fā)放的配套融資形成的不良貸款，相關(guān)人員已盡職的可予免責(zé)。都沒(méi)有涉及到增量市場(chǎng)，還是在保交樓。所以，認(rèn)為這是國(guó)家在出手“救房地產(chǎn)”，通過(guò)救房地產(chǎn)企業(yè)的方式達(dá)到救房地產(chǎn)目的的說(shuō)法不對(duì)，這也就回答了后臺(tái)很多搖擺不定的人問(wèn)我的問(wèn)題，是否可以抄底，是否可以繼續(xù)投資房地產(chǎn)呢？我的判斷沒(méi)有變：此次救的不是房地產(chǎn)，而是市場(chǎng)信心，房地產(chǎn)泡沫勢(shì)必會(huì)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中慢慢被消化掉，在這之前，房地產(chǎn)投資都不是聰明的選擇。既然不是聰明的選擇，那為什么還是有很多人還是在喊房?jī)r(jià)繼續(xù)漲呢？這就是最開始說(shuō)的，涉及到一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，在中國(guó)經(jīng)歷的幾次經(jīng)濟(jì)浪潮中，讓居民財(cái)富普遍增長(zhǎng)的一波就是1980年以后開始的房地產(chǎn)，其余的都是少數(shù)人獲益，比如1993年下海經(jīng)商的是一小撮人，2002年WTO以后又有一波人下海了，2011年以后移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)興起來(lái)的大廠那一撥，包括現(xiàn)在的新能源和新能源汽車，你會(huì)發(fā)現(xiàn)都是少數(shù)人，只有房地產(chǎn)是普遍性的，現(xiàn)在很多投資房地產(chǎn)的人，因?yàn)樽约河斜本⑸虾！⑸钲诘姆慨a(chǎn)，所以他需要重啟房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也就是為什么很多人聽到什么房?jī)r(jià)要漲，大部分還是有一定的私心的，還有一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家他們因?yàn)榻邮艿氖俏鞣浇?jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)的周期理論訓(xùn)練，所以救房地產(chǎn)和救經(jīng)濟(jì)的理論是過(guò)往經(jīng)驗(yàn)的一種推斷。這種推斷更多的是關(guān)注房地產(chǎn)的資本屬性，眼下的政治環(huán)境是，中美之間早已攻守易形，美國(guó)想要大開印鈔機(jī)，讓中國(guó)配合美國(guó)把自己的房地產(chǎn)和股市泡沫吹的更大，用風(fēng)險(xiǎn)把美國(guó)和中國(guó)綁定在一艘破船上，成為連體嬰兒，所以不管是布林肯還是耶倫，一個(gè)談不妥另一個(gè)接著來(lái)，他們不同領(lǐng)域不同人物，都迫不及待地來(lái)到中國(guó)，但是你仔細(xì)看我前面寫的文章，都是握手之后就是握手之后，關(guān)系仍舊很冷淡，這一次，很顯然他們低估了中國(guó)的戰(zhàn)略定力，也看輕了中國(guó)政府與老百姓之間的關(guān)系。雖然在短期內(nèi)我們確實(shí)面臨一些問(wèn)題，國(guó)之大，民之眾，考驗(yàn)也多，這是我們發(fā)展和成長(zhǎng)復(fù)興必須要經(jīng)歷的。但是，從本質(zhì)上看，我們是世界上唯一一個(gè)實(shí)實(shí)在在以老百姓利益出發(fā)的考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略的國(guó)家。看看周圍，絕大多數(shù)普通居民都認(rèn)為房地產(chǎn)沒(méi)有什么價(jià)值，但是他們一輩子是必須要買一套房子的，而這些人里面相當(dāng)一部分是工薪階層，即使是現(xiàn)在的市場(chǎng)，也已經(jīng)對(duì)他們很不友好了。因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)已經(jīng)超出使用功能價(jià)值太多，說(shuō)白了就是太貴，讓10億低收入群體可望而不可及，如果繼續(xù)引爆這個(gè)群體的怨氣，那么意味著很可能帶來(lái)社會(huì)穩(wěn)定的問(wèn)題，也意味著我們的錢都被放在房子上，消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)再次縮小，想要實(shí)現(xiàn)內(nèi)循環(huán)、復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)就變得更加困難，所以無(wú)論是從國(guó)際博弈的宏觀戰(zhàn)略，還是民生發(fā)展策略，至少在2030年之前，我們的房地產(chǎn)是不可能大規(guī)模上漲的，關(guān)于為什么是2030年，中國(guó)制造、健康中國(guó)、綠色中國(guó)、一帶一路，請(qǐng)自行考古我之前的文章。關(guān)于我說(shuō)這一點(diǎn)的印證，大家可以仔細(xì)觀察一下地方政府最近半年的行為，尤其是頭部省會(huì)城市，大部分的原則都是“工業(yè)強(qiáng)市”，很少有為“房地產(chǎn)”大力背書的。大力宣傳的，主要出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)界，不排除這些人是為了傳話的需要，而站在前臺(tái)，但是至少在政策層面，是不會(huì)予以討論的。現(xiàn)在的重點(diǎn)是，讓地方發(fā)動(dòng)機(jī)先轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)，解決中小企業(yè)生存環(huán)境的問(wèn)題，上次直播我講過(guò)，先讓服務(wù)業(yè)，比如旅游市場(chǎng)、餐飲市場(chǎng)火熱起來(lái)，讓人氣持續(xù)旺起來(lái)，再暢通海內(nèi)外市場(chǎng)，讓人能自由進(jìn)出，如此之后，才是穩(wěn)定房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)下一次的新模式也在陸續(xù)試驗(yàn)，在北京在深圳在雄安都有，所以房地產(chǎn)的未來(lái)是另外一番市場(chǎng)空間，現(xiàn)在缺的不是放水而是耐心。最后，我想對(duì)看我文章的年輕人說(shuō)一下，現(xiàn)在千萬(wàn)不要躺平，躺下去將來(lái)是要后悔的，機(jī)會(huì)不會(huì)在你躺平的時(shí)候出現(xiàn)，而是在多次試錯(cuò)的過(guò)程中出現(xiàn)的，現(xiàn)在的社會(huì)局面在重塑，而不是經(jīng)濟(jì)局面重塑。社會(huì)局面的重塑，主要是對(duì)過(guò)去因?yàn)槿司鵊DP太低而將效率放在前面的局面進(jìn)行調(diào)整，讓社會(huì)心態(tài)歸于正常，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，就是讓所有的價(jià)格回歸價(jià)值本身，而我們每一個(gè)人、每一家企業(yè)也會(huì)如此，我們要看到，未來(lái)空間是人均GDP3萬(wàn)美元的美好生活創(chuàng)造的，現(xiàn)在我們要做好準(zhǔn)備，讓自己的知識(shí)、資源、信息、人脈、經(jīng)驗(yàn)抓緊時(shí)間重塑，與之匹配！