雅居樂發(fā)家史：賣家具起家 掘金旅游地產(chǎn)

這些年，陳卓林家族一直位于胡潤百富榜前40名的位置。

對于這個排名，想必陳卓林家族很引以為豪，這個家族的雅居樂海南清水灣項目已連續(xù)多年冠名胡潤百富榜。

(更多獨家財經(jīng)新聞，請加微信號cbn-yicai)陳卓林家族的發(fā)家史，也為大家所津津樂道。

從家具廠到房地產(chǎn)新兵，從中山到珠三角，從普通住宅開發(fā)商到海南清水灣一炮走紅的旅游地產(chǎn)，陳卓林家族發(fā)展壯大的每一步腳印都少不了核心人物——陳卓林的獨到眼光和果敢決策。

然而，也正是因為陳卓林，雅居樂兩次深陷危機(jī)。

第一次是2012年的“非禮門”，陳卓林涉嫌非禮秘書被拘，差點構(gòu)成雅居樂幾十億元債務(wù)違約。

第二次是今年9月30日，陳卓林被昆明檢察院控制，事態(tài)尚不清晰，雅居樂股票已停牌數(shù)日。

2014年的胡潤百富榜顯示，陳卓林家族的排名已由上一年的第34名下降到第51名，財富縮水14%。

從賣家具到賣房子與如今響徹全國的雅居樂相比，陳卓林家族最初起家靠的僅僅是中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一家小小家具廠。

陳卓林家族是中山市當(dāng)?shù)氐拿T望族，家中五子，陳卓林排老二。

1985年，陳卓林五兄弟在中山市成立了一家集生產(chǎn)、銷售、批發(fā)于一身的家具廠——時代家具有限公司（下稱“時代家具”）。

運營時代家具的幾年間，陳氏家族完成了最初的資本積累。

1992年，在陳卓林的帶領(lǐng)下，陳氏家族開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

這一年，陳氏家族成立了中山市雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并開發(fā)了其第一個房地產(chǎn)項目——中山雅居樂花園。

雅居樂的招股說明書顯示，中山雅居樂花園于1993年率先向香港及澳門買家推介。

為吸引更多潛在的香港、澳門買家，香港雅居樂于1994年7月19日在香港成立。

陳氏家族甚至還成立了雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司，引入港式物業(yè)管理模式。

據(jù)了解，在1993年至1997年期間，雅居樂不斷在港澳地區(qū)組織活動、打響招牌：連續(xù)五年出資贊助“香港小姐選美大賽”，聘請香港無線總監(jiān)陳錫年任職雅居樂，組織港澳人士免費看房團(tuán)。

這是國內(nèi)首家在港澳地區(qū)投放廣告的地產(chǎn)商。

最終，中山雅居樂花園約95%的房源售給港澳買家，成為珠三角地區(qū)著名的外銷樓盤。

到1997年，受全球金融風(fēng)暴影響，香港的房地產(chǎn)行業(yè)需求不振。

陳卓林家族于是開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)大陸市場。

身處中山，珠三角市場自然成為了雅居樂的下一個目標(biāo)。

同年，中山市雅居樂集團(tuán)有限公司成立，開發(fā)雍景園，開始成功邁向高端產(chǎn)品市場。

對雅居樂而言，進(jìn)軍廣州是其在華南地產(chǎn)圈奠定基礎(chǔ)的關(guān)鍵之舉。

據(jù)傳，1997年，雅居樂為了搶得進(jìn)入廣州的高地，不惜血本招攬大量人才，行政總裁月薪5萬港元外加獎金，園林總設(shè)計師月薪更高達(dá)十多萬港元，相當(dāng)于當(dāng)時其他大企業(yè)同等職位人員的三倍，震驚廣州地產(chǎn)業(yè)界。

到2000年，雅居樂一舉拿下番禺、花都、白云等地塊。

到2002年，雅居樂在廣州、佛山的四大項目同時動工，包括番禺3000多畝的廣州雅居樂花園、各1000畝的花都雅居樂花園、廣州白云區(qū)的南湖半島雅居樂和南海鹽步的雍景豪園，開發(fā)量之大為其余發(fā)展商所側(cè)目，被業(yè)內(nèi)稱為廣州地產(chǎn)史上的一大壯舉。

2002年以后，雅居樂的業(yè)績飛速增長。

2002年~2004年，雅居樂的營業(yè)額分別為7.63億元、19.32億元、25.49億元。

到2010年時，廣州已超越中山，成為雅居樂集團(tuán)最重要的市場，其年銷售額占據(jù)集團(tuán)總銷售額三分之一強(qiáng)。

掘金旅游地產(chǎn)2005年~2006年，是陳氏家族“暴富”的一個重要時間節(jié)點，也是雅居樂由一家二線開發(fā)商躍升為全國一線開發(fā)商的開始。

和眾多開發(fā)商一樣，雅居樂在達(dá)到一定規(guī)模后走進(jìn)了資本市場。

2005年12月，雅居樂地產(chǎn)[0.00%]控股有限公司（下稱“雅居樂地產(chǎn)”）在香港聯(lián)交所上市，首發(fā)募集資金近31.52億港元，其保薦人為摩根士丹利。

由此，雅居樂地產(chǎn)成為了繼富力地產(chǎn)[-0.85%]后，第二家在港上市的民營地產(chǎn)企業(yè)。

當(dāng)時，陳氏家族透過陳氏家族信托合計持有雅居樂地產(chǎn)71.25%的股權(quán)。

雅居樂地產(chǎn)上市后，令陳氏家族財富暴增，其在《新財富》富人榜的排位也從上年的第59位飆升至2006的第四位，財富由2005年的22.4億元上升到2006年的92.3億元。

龐大的土地儲備成為雅居樂上市的最大優(yōu)勢。

根據(jù)招股說明書，截至2005年9月30日，雅居樂擁有發(fā)展中建筑面積約110萬平方米，以及尚未開發(fā)的建筑面積約480萬平方米。

上述所有土地均已取得土地使用權(quán)證，且大都是以往以低于其現(xiàn)時之市價的價位購入。

上市第二年，陳卓林作了一項對企業(yè)影響深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略決策，進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，圈下海南清水灣萬畝土地，并通過此后的精妙運作奠定了雅居樂以及陳氏家族在國內(nèi)開發(fā)巨頭中的江湖地位。

雅居樂清水灣占地1.5萬畝，支付地價24.18億元，平均樓面地價為242元/平方米。

按照規(guī)劃，雅居樂要將清水灣打造為面向國際視野的復(fù)合型海濱度假新區(qū)，總投資達(dá)200億元。

到2008年，轉(zhuǎn)手以52.83億的總價向摩根士丹利出售項目30%的股權(quán)，折合地價約1761元/平方米，整整翻了7倍多。

此后，在雅居樂與摩根士丹利的運作下，雅居樂清水灣項目成為了地產(chǎn)圈的傳奇，同時也引爆了旅游地產(chǎn)開發(fā)熱。

2009年開盤當(dāng)年，雅居樂清水灣項目便錄得合約銷售金額64億元。

從2009年至2014年上半年，雅居樂清水灣銷售業(yè)績已達(dá)450億元，曾多次問鼎中國單個項目銷售冠軍，2010年還曾創(chuàng)造了單盤銷售99億元的紀(jì)錄。

但最初在外界看來，清水灣項目過于激進(jìn)。

因為在雅居樂宣布清水灣總投資額達(dá)200億元（摩根士丹利入股之后，雅居樂的投資額降為140億元）之時，雅居樂的總資產(chǎn)規(guī)模也才100多億元。

雅居樂的秘密武器在于“滾動開發(fā)”。

巨額投資并非一次性投入，而是分期分批進(jìn)行，待第一批資金回籠后再進(jìn)行第二批開發(fā)，這能在很大程度上緩解資金壓力。

清水灣項目同時將雅居樂帶入高毛利時代，陳氏家族賺得盆滿缽滿。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2006~2009年，雅居樂集團(tuán)毛利分別為28億、52億、34億、49億，年平均增長率僅為18%，但到2010年清水灣有結(jié)轉(zhuǎn)記錄之后，毛利快速攀升至93億，較前一年增長89%。

而雅居樂集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模則由2006年的174億快速達(dá)到2010年的698億，翻了4倍。

硬幣的另一面硬幣的另一面是：雅居樂雖傾向于旅游地產(chǎn)開發(fā)，科遭遇宏觀調(diào)控后，勢必會影響其整體業(yè)績的表現(xiàn)。

雅居樂開啟了中國旅游地產(chǎn)的投資熱潮。

可以看到，繼雅居樂之后，很多一線開發(fā)商紛紛挺進(jìn)海南，以清水灣項目為參照。

雅居樂自身也將旅游地產(chǎn)作為公司的主要業(yè)務(wù)之一。

雅居樂年報顯示，2009年至2011年，清水灣分別錄得合約銷售金額64億元、99億元、72億元，而這3年中雅居樂總體合約銷售額則分別為226億元、322億元、315億元，清水灣項目在其整體銷售中占比分別高達(dá)28%、30%、22%。

一個項目支撐起整個公司銷售業(yè)績近三成，這在中國的一線開發(fā)商中，極為罕見。

但旅游地產(chǎn)波動性大，宏觀調(diào)控的向緊，也影響了雅居樂年度銷售目標(biāo)的完成。

2013年，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，清水灣當(dāng)年銷售額下滑至46億元左右。

也正是這一年，雅居樂年度銷售額僅為403億元，未能達(dá)到420億元的這一計劃。

業(yè)界認(rèn)為，雅居樂銷售存在疲軟、執(zhí)行力不到位的問題。

雅居樂或許也意識到了這個問題，但它依然堅守旅游地產(chǎn)。

只不過要尋找可以再續(xù)清水灣神話的項目。

陳卓林選擇了云南，先后與西雙版納、德宏瑞麗、保山騰沖、昆明五華簽訂戰(zhàn)略開發(fā)協(xié)議，四大項目的合計用地高達(dá)7萬多畝，總投資額600億元。

目前，雅居樂騰沖原鄉(xiāng)項目、瑞麗項目都已開盤。

但騰沖項目自去年年底開盤以來銷售情況似乎并不是很好，而且雅居樂在騰沖違規(guī)建設(shè)高爾夫球場，被國家發(fā)改委和國土資源部叫停。

有消息顯示，陳卓林此番被檢方控制正是事發(fā)云南。

有分析認(rèn)為，身為雅居樂董事局主席的陳卓林職務(wù)目前雖無變化，但假如案件進(jìn)入到司法程序，那么他將被迫從董事局主席位置上離職，而由其他人接替掌管企業(yè)。

但鑒于陳家是家族信托持股，那么很可能其他家族成員也會受到影響而無法繼續(xù)在雅居樂出任管理職務(wù)。

因此，陳氏家族能否從此次案件中脫身，將決定其是再續(xù)寫發(fā)家神話，還是就此從各類財富榜中消弭。