北京學(xué)區(qū)房價格還能瘋漲多久?

學(xué)區(qū)房是什么意思?學(xué)區(qū)房，一個特別的名詞。

從某種意義上講，學(xué)區(qū)房是房地產(chǎn)市場的衍生品，同樣也是現(xiàn)行教育體制下的一個獨特的現(xiàn)象，隨著這回競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置一切屬于教育質(zhì)量好的小學(xué)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)。

另外，一些重點中學(xué)附近的房產(chǎn)也會收到學(xué)生家長的青睞，在學(xué)校附近購買房產(chǎn)居住，將有利于家長管理孩子的生活和學(xué)習(xí)，孩子也可以提高學(xué)習(xí)的效率。

2013年5月北京部分學(xué)區(qū)房出現(xiàn)均價10萬的天價。

　　北京實驗二小8平米的平房學(xué)區(qū)房竟標價200萬，合25萬/平米!這是世界中心還是宇宙中心?實驗二的小升初重點率很大一部分是因非富即貴的家庭因素!　　北京學(xué)區(qū)房包括北京在內(nèi)，中國城市在小學(xué)入學(xué)政策上，都采取的是就近免試入學(xué)，因此，對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學(xué)校，都有明確的劃分。

而重點小學(xué)劃片內(nèi)的房子，便成了二手房市場上熱炒的一個概念。

　　家長買學(xué)區(qū)房純粹是為了讓孩子獲得進入重點學(xué)校的資格，房子大小無所謂，環(huán)境差點也能接受。

一旦孩子畢業(yè)之后，他們就會把房子賣掉。

買學(xué)區(qū)房的客戶大多都是這種想法。

這種心理也早就了學(xué)區(qū)房價格持續(xù)的、溫和的上揚，至少在幾年后孩子畢業(yè)了還能保值。

 　　學(xué)區(qū)房半年均價從4.7萬漲至6萬 　　在學(xué)區(qū)房的代表小區(qū)華清嘉園，記者了解到目前均價在5.8萬-6.5萬左右。

記者看了一套116平方米的三居室，位于10樓，總價700萬，每平方米約60345元。

而另一套53平方米的一居，房東報價390萬，單價已經(jīng)到了7.3萬/平方米左右。

　　這一小區(qū)和啟明雙語幼兒園、中關(guān)村二小分校近在咫尺，也正是因為這一原因，在今年3月，這里一套小戶型學(xué)區(qū)房報價10萬/平方米，引起社會關(guān)注，被貼上了“宇宙中心”的房產(chǎn)。

　　據(jù)從周邊房地產(chǎn)中介了解到，從2012年3月份開始，華清嘉園的價格一路上揚，幾乎沒有回調(diào)的時候。

去年12月底，這里的均價還在4.7萬/平方米徘徊，到現(xiàn)在已經(jīng)到了6萬了。

而周邊同類型、非學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)在4.5萬/平方米左右，兩者差距明顯。

 　　北京的學(xué)區(qū)房現(xiàn)狀 　　2013年4個月，北京的學(xué)區(qū)房竟然每個月上漲1500元左右。

像這種現(xiàn)象并非北京市所獨有，在南京，學(xué)區(qū)房價格三倍還多。

為了孩子能上一個好小學(xué)，家長們不惜自己作出犧牲，要么放棄大房子選擇小房子，放棄新房子選擇舊房子;要么寧可自己上班繞遠路，也要孩子上學(xué)方便。

但是，即使上百萬的付出，家長們可能最后也難以如愿以償?shù)匕押⒆铀瓦M希望中的學(xué)校。

　　北京市海淀區(qū)四環(huán)內(nèi)的兩棟樓房，兩者相距20多米。

雖然外墻粉刷顏色和新舊程度看似不同，但兩棟樓房都建于1988年，建筑風(fēng)格和樓層結(jié)構(gòu)也完全相同。

兩樓之間僅僅隔著一道鐵柵欄和樹木。

但是，作為二手房，在交易市場上，相距只有20多米的這兩棟樓房，它們的價格卻有著天壤之別。

　　某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司業(yè)務(wù)員康靈霄：“ 你比如說對面這個小區(qū)吧，東南小區(qū)927號樓，它的價格單價是兩萬五到兩萬六，然后對面這個小區(qū)，就是大泥灣小區(qū)這個房子呢，這個價格呢大概市場價是一萬五到一萬六”。

　　建設(shè)年代、建筑結(jié)構(gòu)和地理位置幾乎沒有差異，為何中關(guān)村927號樓的二手房價格要比大泥灣2號樓的價格每平米高出9000到1萬元呢?因為這個小區(qū)這個樓它是學(xué)區(qū)房。

”那么，什么是學(xué)區(qū)房?為什么學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房相比，價格高出那么多呢? 如果一位客戶買了學(xué)區(qū)房，他的孩子就可以上重點小學(xué);如果買了非學(xué)區(qū)房，他的孩子只能上一般的學(xué)校。

那么，究竟什么是學(xué)區(qū)房呢?　　就是說由教育部門或者由學(xué)校規(guī)定的招收的這種招生啊，或者入學(xué)的指定的一個地域劃分的范圍。

在這個范圍里邊學(xué)生可以通過享受義務(wù)教育，免試就近入學(xué)，這么一個范圍，所以我們把這種范圍里面的那些物業(yè)、房產(chǎn)，我們叫做學(xué)區(qū)房。

那么這些學(xué)校，主要是重點小學(xué)，還包括一部分重點中學(xué)”。

　　據(jù)了解，包括北京市在內(nèi)，中國城市在小學(xué)入學(xué)政策上，都采取的是就近免試入學(xué)，因此，對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學(xué)校，都有明確的劃分。

而重點小學(xué)劃片內(nèi)的房子，便成了二手房市場上熱炒的一個概念。

5月，在北京市已經(jīng)形成了幾個頗具規(guī)模的學(xué)區(qū)房熱點板塊。

其實最典型的、最集中的有這么幾個板塊：首當其沖的就是中關(guān)村這個地區(qū)，中關(guān)村、學(xué)院路，包括萬柳這一大片，里邊呢其實相對來說，學(xué)校、小學(xué)，重點小學(xué)、重點中學(xué)相對都非常集中。

另幾個呢，其實相對中關(guān)村來說稍微差一些，但是也是一個比較重要的一個學(xué)區(qū)板塊。

比如說東城東四地帶，西城比較有名的比如說四中、八中，這都是全國全市非常有名的一個重點學(xué)校，另一個板塊就是朝陽板塊。

　　就整體而言，在二手房市場上，北京市的學(xué)區(qū)房比非學(xué)區(qū)房價格平均能高出多少呢? 差距在幾千塊錢。

估計一下，基本上也差三千左右，至少得差到三千元/平米。

 　　學(xué)區(qū)房未來走勢 　　今年3月，北京實施更為嚴格的調(diào)控政策。

據(jù)了解，調(diào)控政策對學(xué)區(qū)房的漲價勢頭影響很小。

2013年新政后，研究機構(gòu)監(jiān)測了50多個重點學(xué)區(qū)房價格發(fā)現(xiàn)，4-5月成交均價較新政前(1-3月)上漲了2.3%。

而這一期間，全市平均房價是小幅回落的走勢。

　　多位業(yè)內(nèi)人士就此表示，雖然新政之后需求大幅回落，一些高稅費的業(yè)主出現(xiàn)降價情況。

但就重點學(xué)區(qū)房價格走勢來看，由于學(xué)區(qū)名額依舊屬于稀缺資源，因此心理預(yù)期仍然較高，即使購房者稅費增加，業(yè)主也不愿大幅讓價。

　　“從今年初至現(xiàn)在來看，25-29歲年齡段占比也逐漸增加，隨著這部分人群子女進入入學(xué)年齡段，未來學(xué)區(qū)房需求量還會持續(xù)增長。

”學(xué)院路石油附中、石油附小等學(xué)校所在地二里莊區(qū)域一家中介的經(jīng)紀人說。

而也正是如此，幾乎所有購房人和經(jīng)紀人均認為，依賴于優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源的核心區(qū)學(xué)區(qū)房，依然會保持稀缺地位，價格也會保持持續(xù)上漲的趨勢。

  　　學(xué)區(qū)房認識誤區(qū) 　　學(xué)區(qū)房認識誤區(qū)一:　　周邊有學(xué)校就是學(xué)區(qū)房　　很多購房者對學(xué)區(qū)房都有這樣一個認識誤區(qū):只要房子周邊有學(xué)校,就意味著是學(xué)區(qū)房,只要有學(xué)校上就是學(xué)區(qū)房,只要買了學(xué)校附近的房子就一定能上學(xué)。

學(xué)區(qū)房的價值在于所屬的學(xué)區(qū),在于其周邊的教育資源,煙臺很多名校周邊有多個樓盤開發(fā)建設(shè),這些項目會多多少少沾名校的光,成為購房者眼中的“學(xué)區(qū)房”,但是這并不意味著買了名校周邊的房子,就享有名校就讀的權(quán)利,學(xué)區(qū)的劃分原則是教育部門根據(jù)當年區(qū)域內(nèi)適齡學(xué)生的數(shù)量合理分配教育資源。

　　學(xué)區(qū)房認識誤區(qū)二:　　學(xué)區(qū)開發(fā)商說了算　　很多人可能認為每年學(xué)區(qū)劃分范圍變化不大。

比如購房者看好某項目周邊完善的教育配套,但是按照當年學(xué)區(qū)劃分,其不屬于學(xué)區(qū)房,而且項目是期房,要等一到兩年后才可交房,這時置業(yè)顧問會做出“預(yù)測”:等到一年或兩年交房后,距離項目僅一公里的某重點中學(xué)極有可能被劃進學(xué)區(qū)。

但是,學(xué)區(qū)是否變動,會如何變動都不是開發(fā)商所能預(yù)測的,如果區(qū)域內(nèi)當年入學(xué)的學(xué)生數(shù)量超過區(qū)域內(nèi)教育資源承受范圍,學(xué)區(qū)就會進行相應(yīng)調(diào)整。

因此,對于購買期房的人來說,買的是不是學(xué)區(qū)房還存在一定變數(shù)的。

 　　購買學(xué)區(qū)房最重要的四個因素 　　首先，要甄別學(xué)區(qū)房是否在劃片之列。

一般來說，每年的招生簡章中都有明確的劃片公示。

2013年的各個學(xué)校招生簡章還沒公布，可以參照去年的相關(guān)政策，查看是否包含在劃片之內(nèi)。

需要注意的是，在同一個區(qū)域內(nèi)，隔著一條街道，可能就劃分在不同的小學(xué)。

比如，萬柳區(qū)僅一街之隔的康橋水郡小區(qū)與陽春光華小區(qū)，分別屬于中關(guān)村三小與萬泉小學(xué)。

同時，同一小區(qū)不同的樓棟，分屬的學(xué)校也可能會不一樣。

如，中關(guān)村二小的片區(qū)中，中關(guān)村北區(qū)甲6與華清嘉園的21與22號樓就不在片區(qū)內(nèi)。

另一方面，也可以去房屋所在區(qū)域的教委和學(xué)校、居委會等機構(gòu)查詢。

　　其次，弄清重點學(xué)校招生政策。

要想順利入學(xué)，家長要仔細了解個別重點學(xué)校的特殊政策。

一是，個別小區(qū)對房本的取得時間或者落戶時間有要求。

如中關(guān)村一小與中關(guān)村三小，規(guī)定落戶在3年以上才有入學(xué)資格。

二是，不同的校部可能政策也不盡相同，如，中關(guān)村二小的科源校部則也有3年的落戶時間限制，而華清嘉園校部則沒有此限制。

三是，個別名校規(guī)定一個房子只能有一次入學(xué)名額，如萬柳的人大附小。

　　第三，解決好房子的“戶口”問題。

戶口問題也是購買學(xué)區(qū)房的一個關(guān)鍵點。

多數(shù)學(xué)校明確規(guī)定，一戶只接受一名義務(wù)教育適齡兒童。

且對父母的戶口有要求，如史家小學(xué)、中關(guān)村一小、二小、三小，人大附小等均要求適齡兒童及父母均具有招生片內(nèi)正式戶口。

因此，一定要先問清楚業(yè)主，為謹慎起見，還可與業(yè)主商量一起拿著房產(chǎn)證到轄區(qū)派出所查詢是否有適齡兒童已經(jīng)占用名額。

此外，也可以在合同中約定。

　　第四，還需要把握好落戶時間。

從看房開始算起，簽約——貸款——過戶，都需要一定的時間長度。

目前來看公積金貸款從選房到過戶再到落戶約需要50天左右時間，商業(yè)貸款需要30-40天左右，全款則需要不足半個月時間。

因此，一定要保證在學(xué)校招生登記前辦理完落戶手續(xù)，保證孩子能按時入學(xué)。

 　　不必盲目跟風(fēng)“傍名校” 　　盡管父母望子成龍、望女成鳳心切,都不想讓孩子輸在人生的起跑線上,希望盡自己最大努力給孩子提供最好的教育,但是在學(xué)區(qū)房置業(yè)方面還是要三思而后行,不必盲目跟風(fēng)。

　　首先,衡量自身經(jīng)濟實力,量力而行,隨著學(xué)區(qū)房越來越熱,學(xué)區(qū)房可能被熱炒,價格也會有一定程度的虛高,所以置業(yè)還是要謹慎出手;第二,要綜合考量不同學(xué)校的育人環(huán)境和教育水平,不要盲目迷信“名校效應(yīng)”,不必一門心思“傍名校”,其實學(xué)校的教學(xué)條件和教學(xué)水平是動態(tài)變化的,相對普通的學(xué)校也可能由默默無聞變成質(zhì)量提高較快的名校,名校也可能裹足不前,逐步掉隊,所以購房前要綜合考量多種因素,而不要只看名氣;第三,選擇適合孩子發(fā)展的學(xué)校,每所學(xué)校都有各自的辦學(xué)特色,家長更應(yīng)該綜合考慮孩子的特長,結(jié)合學(xué)校的辦學(xué)特色,選擇適合孩子的學(xué)校。

 　　環(huán)境決定論 　　約翰·華生(Watson,John Broadus ，1878年1月9日—1958年9月25日)美國心理學(xué)家，行為主義心理學(xué)的創(chuàng)始人，廣告大師。

　　約翰·華生說：請給我十幾個健康而沒有缺陷的嬰兒，讓我在我的特殊世界中教養(yǎng)，那么我可以擔保，在這十幾個嬰兒之中，我隨便拿出一個來，都可以訓(xùn)練他成為任何一種專家--無論他的能力、嗜好、趨向、才能、職業(yè)及種族是怎樣的，我都能夠訓(xùn)練他成為一個醫(yī)生，或一個律師，或一個藝術(shù)家，或一個商界首領(lǐng)，或者甚至也可以訓(xùn)練他成為一個乞丐或竊賊。

這段話一直被人們公認為環(huán)境決定論的經(jīng)典表述。

　　環(huán)境決定論否定人的生物遺傳素質(zhì)在兒童發(fā)展中所起的作用，確信在兒童發(fā)展過程過，其后天的生活經(jīng)歷和環(huán)境影響在起決定的作用，因而環(huán)境決定論又被稱之為養(yǎng)育論.環(huán)境決定論關(guān)注兒童成長的環(huán)境調(diào)教，后天教養(yǎng)內(nèi)容和教育方法以及這些環(huán)境因素在兒童成長與發(fā)展中的重要影響作用。