讀懂上半年樓市報告：把握下半年的房產投資

最近，關于房地產未來走勢的觀點很多。

有人說，棚改貨幣化減弱，各地加強房地產調控意味著樓市拐點已來；也有人(俞敏洪)說，人民幣越來越多，10年后房價三四十萬一平米。

正好，國家統計局昨天（7月16日）發布了上半年全國房地產開發投資和銷售情況，這算是對上半年樓市情況的全面梳理，讀懂這些數據，有利于把握下半年及以后的房產投資。

在正式分析之前，有必要重點說一句，國家統計局數據反映的是全國情況，但房地產市場還存在一些結構性矛盾，具體可以概括為：1. 一線城市價格比較平穩，調控也是最嚴的。

比如深圳房價一路小幅下跌20個月，累計下跌1500元。

2. 部分二線城市以及三四線城市房價漲幅非常明顯，有些城市短時間房價翻倍。

庫存已經降至低點。

3. 一些邊遠地區、人口外流壓力比較大的地區還有一些庫存。

這些地區很多都是沒有投資潛力的城市。

一國家統計局公布的房地產相關數據主要包括以下項，里邊沒有房價數據，房價數據是每個月公布的。

但外界認為和實際感受有出入，所以今天重點分析以下五組：房地產開發投資完成情況，指房企用于房屋建設工程、土地開發工程和土地購置費等的投資。

這個數據可以反映房地產商對未來樓市的態度，如果數據增幅較大，說明地產商比較看好未來行業發展，所以才會追加投資。

之前，有很多媒體說萬科、碧桂園等企業要放棄房地產，其實都存在誤讀的情況，如果真要搞清這個問題，先要搞清楚兩家企業的房地產投資情況。

從全國來看，上半年房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%。

從這個數據可以看出，和去年相比，今年上半年房地產商還是看好這個行業的。

商品房銷售和待售情況，指房產商已經賣出去的新建商品房屋的合同總面積和已經竣工但是沒有銷售出去的面積(包含以前年度竣工和本期竣工的房屋面積)。

上半年，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1月～5月提高0.4個百分點。

6月末，商品房待售面積55083萬平方米，同比下降-14.7%，比5月末減少927萬平方米。

這個數據說明，上半年房地產交易還是比較活躍的，而且在逐月增加。

銷售比較多，待售面積就會相應的減少。

6月和5月相比減少了 927萬平方米。

單純看這些數字大家可能沒有什么概念，如果按照平均每套房92.7平米計算，說明6月減少了10萬套房子，如果按照每套房子住三口之家，就意味著有30萬人解決了住房問題。

再來看看商品房銷售額，指出售新建商品房屋的合同總價款。

上半年，商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點。

單獨看這個數據意義不大，但是和商品房銷售面積對比可以發現，前者增幅遠遠大于后者，這說明房價上漲比較厲害。

房地產開發企業到位資金情況指的是房企實際可用于房地產開發的各種貨幣資金及來源渠道，可分為國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金。

1月～6月房地產開發企業到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1月～5月回落0.5個百分點。

其中，國內貸款12292億元，下降7.9%;利用外資28億元，下降73.1%;自籌資金25541億元，增長9.7%;定金及預收款26123億元，增長12.5%;個人按揭貸款11524億元，下降4.0%。

上述數據中，國內貸款和個人按揭貸款都在下降，說明金融機構封堵資金流向房地產市場已經見效;自籌資金和定金及預收款增長，說明房企在加速回款;最顯著的是利用外資大幅下降了73.1%，說明國外資本已經不看好中國房地產市場。

還有一組數據值得關注，土地購置面積(房企通過各種方式獲得土地使用權的土地面積)和土地成交價款(房企進行土地使用權交易活動的最終金額)。

1月～6月，土地購置面積為11085萬平方米，同比增加7.2%;土地成交價款5265億，同比增長20.3%這說明兩個問題：房地產企業還在加大土地儲備力度，土地是地產商的命根子，沒有土地儲備，就意味著未來干不了這個行業。

土地成交價款大幅增加，說明地價越來越高，意味著未來房價下降的可能性不太大。

具體可參見之前的文章《房價上漲，誰在說謊》一文。

二有人做了統計，截止6月份，本輪房地產上漲周期已經超過37個月，上半年銷售再創歷史記錄。

從以上分析可以看出：1. 盡管調控已經全國鋪開，而且嚴厲程度空前，但銷售面積還在增長，反映出投資者購房熱情并未衰減，至少沒有出現前幾年的觀望態度。

這說明對于當下市場來說，大部分城市買房依然可以賺錢，這種財富效應存在，導致了房地產市場在刷新歷史的調控政策數量。

2. 從第一條可以推斷出，盡管中央三令五申，要加大房地產調控力度，但地方政府主動調控欲望不強，很多都是約談后做做姿態。

另外，從調控效果來看，對房價下降預期的調控不足，更多的是結果管理，只是為了控制平均房價平穩而調控。

3. 調控政策很多是“關上了一扇門，但又開了一扇窗”，比如上半年50多個城市出臺的“人才計劃”，部分城市的門檻之低令人咂舌。

在地方債務高企的大背景下，地方政府對土地財政的依賴實際上是加強了而不是減弱了，這導致地方政府真正降房價的動力不足。

比如，調控只關注了“控”，“調”做的非常少。

限價搖號政策導致了部分城市購房者恐慌入市，反而推高了城市房價。

4. 現在，三四線城市房價已經連續上漲，也有人警告可能已經到達頂點，但什么時間下降，其實沒有人能說清楚，現在上漲依然是主流。

如果分地域看，中西部銷售面積上漲幅度均遠超過市場平均漲幅、成交金額上漲幅度同比高達27%以上。

東部出現了銷售面積同比下降的情況，但中西部上漲均超10%。

這說明房價整體下降的趨勢還沒有出現，只是出現了不同地域的分化，有點“東方不亮西方亮”的意思，這會不會是下一輪房價“輪動上漲”的前奏呢?5. 更值得警惕的是，庫存已經創4年最低。

2014年7月末，商品房待售面積55230萬平方米，現在是55083萬平方米。

整體看，全國性的去庫存周期已經完成，如果房價上漲預期不改，供需矛盾會進一步加劇。

所以，如果調控政策不能讓投資者相信房價會降，未來房價可能就不能真正下降。