央行發(fā)布房貸新政，會(huì)否刺激樓市回暖？

編者按：本文來(lái)自鈦媒體，作者石萬(wàn)佳；近日，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

其中，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

8月20日，新LPR首次報(bào)價(jià)顯示，1年期LPR為4.25%，較貸款基準(zhǔn)利率低10BP，五年期以上LPR為4.85%。

央行相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，利率調(diào)整后與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)，與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

公告發(fā)布后次日，人民銀行行長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)辦公室主任易綱便主持24家主要金融機(jī)構(gòu)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）工作會(huì)議，研究部署改革完善LPR形成機(jī)制工作。

人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝、劉國(guó)強(qiáng)出席會(huì)議。

會(huì)議指出，這次改革完善LPR形成機(jī)制，是深化利率市場(chǎng)化改革的重要一步。

要提高LPR的市場(chǎng)化程度，發(fā)揮好LPR對(duì)貸款利率的引導(dǎo)作用，增強(qiáng)利率傳導(dǎo)效率，以改革的辦法推動(dòng)降低企業(yè)融資成本。

改革完善LPR形成機(jī)制，有利于提升金融機(jī)構(gòu)的自主定價(jià)能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)金融業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。

金融機(jī)構(gòu)要把LPR報(bào)價(jià)和推廣運(yùn)用的各項(xiàng)工作做實(shí)做細(xì)，切實(shí)提高報(bào)價(jià)質(zhì)量，把LPR用好用到位。

易綱行長(zhǎng)在總結(jié)中強(qiáng)調(diào)，金融部門要提高政治站位，要做好改革完善LPR形成機(jī)制各項(xiàng)工作，報(bào)價(jià)行要健全報(bào)價(jià)機(jī)制，確保報(bào)價(jià)的科學(xué)性和真實(shí)性，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊推動(dòng)LPR運(yùn)用，盡快實(shí)現(xiàn)新發(fā)放貸款主要參考LPR定價(jià)，堅(jiān)決打破貸款利率隱性下限，推動(dòng)貸款實(shí)際利率進(jìn)一步下降。

昨日，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)還修改了《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，對(duì)土地交易進(jìn)行全方位管控。

“有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降。

”中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，新的LPR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降。

他還稱，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)7月30日中央政治局會(huì)議的要求，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

 而市場(chǎng)則普遍認(rèn)為，對(duì)實(shí)際利率的影響并不能單純地說(shuō)是升高還是下降。

“此次央行的政策，本質(zhì)上不是說(shuō)要調(diào)高或調(diào)低利率，而是說(shuō)未來(lái)購(gòu)房者去辦理房貸的時(shí)候，原先是按照央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率來(lái)決定按揭貸款的利率和利息的，但現(xiàn)在其瞄準(zhǔn)的是5年期LPR這個(gè)新的基礎(chǔ)利率。

這個(gè)利率是包括中農(nóng)工建等銀行以及其他銀行內(nèi)部形成的，更帶有商業(yè)屬性，也是隨時(shí)可以調(diào)整的。

而央行的基準(zhǔn)利率是不會(huì)輕易調(diào)整的，因?yàn)橐徽{(diào)整容易被認(rèn)為是加息或降息了，至少現(xiàn)在全球降息下中國(guó)人民銀行并沒(méi)有出臺(tái)降息政策。

所以從這個(gè)角度看，未來(lái)房貸的計(jì)算方面，或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場(chǎng)而異的現(xiàn)象。

” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

他進(jìn)一步解釋稱，對(duì)于購(gòu)房者比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，即買了一套房后，其貸款利率是否會(huì)上調(diào)的問(wèn)題，首先應(yīng)該看到，這個(gè)五年期的LPR利率是有時(shí)候會(huì)上調(diào)，有時(shí)候會(huì)下調(diào)，所以本身也使得最終購(gòu)房者辦理的房貸利率也會(huì)上調(diào)或下調(diào)；其次客觀來(lái)說(shuō)，從近期的房地產(chǎn)貸款政策看，以收緊為導(dǎo)向，那么這可以理解為基于“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”后形成的利率是會(huì)有所上調(diào)的，即過(guò)去是根據(jù)“央行基準(zhǔn)利率+基點(diǎn)”來(lái)計(jì)算利率的，而現(xiàn)在是“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”，政策中也說(shuō)了，根據(jù)因城施策的原則，相關(guān)銀行應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整這個(gè)基點(diǎn)，且不能低于央行的規(guī)定。

但如果后續(xù)銀行資金比較寬裕，類似LPR基礎(chǔ)利率也有下調(diào)的可能，那么最終算出來(lái)的房貸利率也有可能是下調(diào)的。

 交行金研中心首席金融分析師鄂永健分析稱：“有兩方面重點(diǎn)，一是新機(jī)制下新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，無(wú)論是首套還是二套，都和之前基本不變，二是人行各地分支行會(huì)結(jié)合各地情況，規(guī)定加點(diǎn)下限。

因此，新的個(gè)人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會(huì)明顯增加利息負(fù)擔(dān)。

該舉措有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降的同時(shí)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。

”