土地不再＂必須國有＂，城鎮(zhèn)化或迎來機(jī)遇

1 實(shí)屬不易 12月23日，中國土地市場迎來了里程碑式的突破：中國土地不再“必須國有”！ 研究歷史你會(huì)發(fā)現(xiàn)，土地管理法制定于1986年，到現(xiàn)在為止總共才修正過4次，而距離今天，上次修正已經(jīng)時(shí)隔14年了。

 由此可見，土地制度的改革，實(shí)屬不易，自從商品房市場建立以來，土地國有化在人們心中已經(jīng)是根深蒂固的概念。

 我們先來看一下這次改革的具體內(nèi)容： 1、刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定； 2、對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

 3、現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法，關(guān)于集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定，新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，以銜接土地管理法修改。

 總結(jié)為：我國非農(nóng)建設(shè)用地將不再“繼續(xù)國有”，而符合規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以不用經(jīng)過征收為國家所有，直接入市交易。

 再簡單點(diǎn)兒就是，農(nóng)民的集體建設(shè)用地，可以不經(jīng)過地方政府，直接與單位或個(gè)人交易。

 那么這個(gè)轉(zhuǎn)變，對(duì)我們意味著什么？會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來什么作用？對(duì)房價(jià)的影響如何？下面，子木帶大家逐步解剖。

 2 意欲何如 農(nóng)民的集體建設(shè)用地一直以來都是很奇葩的存在。

 不是國有，也不是私有，而是農(nóng)民共有，起初的根本目的是為了保障農(nóng)民的土地權(quán)益。

 然而隨著城市現(xiàn)代化發(fā)展，大城市周邊的農(nóng)民集體建設(shè)用地出現(xiàn)了很大的矛盾。

 因?yàn)槌鞘邪l(fā)展必然要擴(kuò)容，而擴(kuò)容就必須要拓展新的土地。

在此基礎(chǔ)上，只能是地方ZF出面，向農(nóng)民征收土地，從而把農(nóng)村集體所有土地變成國有土地，然后通過“招拍掛”、劃撥、以及協(xié)議出讓的方式進(jìn)入市場流通。

 因此，征收是國內(nèi)土地進(jìn)入交易市場的唯一“合法”途徑。

 而地方ZF征地后再到土地交易市場出讓，這樣一來，地方ZF就成為了工業(yè)和商業(yè)用地唯一的買家和賣家。

由此，土地一級(jí)市場就形成了經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的獨(dú)有者。

 做生意大家都知道，任何買賣都要追求利潤。

那么低買高賣就成了地方獲取土地收益的重要方式，尋租空間可謂之大，矛盾由此而生。

 于是，每次我們都能在中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議聽到相同的聲音，一定要“切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能，大幅減少政府對(duì)資源的直接配置”！ 如果此次土地改革能將農(nóng)村和一級(jí)市場打通，那么未來農(nóng)民獲取出讓土地收益會(huì)更高，而買家則能拿到相對(duì)之前更便宜的價(jià)格，更有利于市場充分發(fā)展。

 但是這個(gè)制度的實(shí)現(xiàn)，必須建立在地方、組織和個(gè)人之間的平衡點(diǎn)上。

所以昨天新華社還連夜發(fā)稿： 為了進(jìn)一步深入推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度改革試點(diǎn)，并做好試點(diǎn)工作與土地管理法修改工作的銜接，人大常委會(huì)擬將農(nóng)村土地制度三項(xiàng)改革試點(diǎn)法律調(diào)整實(shí)施的期限再延長一年至2019年12月31日。

 動(dòng)蛋糕，不容易。

不動(dòng)蛋糕，蛋糕就變質(zhì)了，這就是最實(shí)際的情況。

然而我也相信另外一句話，真理會(huì)遲到，但從未缺席。

 不夸張地講，如果未來農(nóng)民土地徹底釋放價(jià)值，這將是未來中國提高經(jīng)濟(jì)動(dòng)力和穩(wěn)房價(jià)的神器，對(duì)我們今后房地產(chǎn)市場做長效機(jī)制，起到舉足輕重的作用。

為什么呢？ 3 城鎮(zhèn)化之痛 大家都知道，目前中國在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場都遇到了困境，在某種層面上，其實(shí)可以歸結(jié)為一個(gè)原因。

就是這些年，我們沒有進(jìn)行有效的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

 城鎮(zhèn)化，歸根結(jié)底是農(nóng)民和市民的價(jià)值交換。

 農(nóng)民進(jìn)入城市，扎根于城市，才能為城市提供源源不斷的勞動(dòng)力和消費(fèi)動(dòng)能；而市民從城市進(jìn)入郊區(qū)，在尋找更適合的生存空間基礎(chǔ)上，可以把財(cái)富帶到新的土地上，反哺農(nóng)村，讓農(nóng)村擁有更多的財(cái)力用于發(fā)展建設(shè)。

 然而目前的情況是，城市的高房價(jià)和生活成本讓農(nóng)民無法落地生根，而戶籍制度的存在，也讓農(nóng)民無法享受到城市發(fā)展帶來的公共服務(wù)待遇。

 站在經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展角度來講，一個(gè)社會(huì)人只有工作40年才能完全釋放其勞動(dòng)價(jià)值，而我們的農(nóng)村青年勞動(dòng)力在大城市工作平均只有20年。

 所有城市化率高的發(fā)達(dá)國家都有「人口郊區(qū)化」這個(gè)明顯特征，這也是未來中國城鎮(zhèn)化必須要走的路。

拿美國舉例。

 1950年代，美國郊區(qū)人口增長了1900萬，十年增長了50%，而中心城區(qū)只有10%的增速，人口增加僅為630萬，如果不考慮中心城區(qū)邊界的擴(kuò)張，城市中心人口增長僅為1.5%，郊區(qū)人口的增長率則達(dá)到了城區(qū)人口的41倍以上。

在1970年代，郊區(qū)人口已經(jīng)占到美國人口的37.2%，1980年，郊區(qū)人口達(dá)到了1.91億，在美國人口的占比中達(dá)到44.8%，那時(shí)候，美國已經(jīng)成為一個(gè)郊區(qū)化的國家。

 而在中國，大家在城里賺了足夠的錢，當(dāng)不想繼續(xù)呆在擁擠的城市中央，而是想尋找更適合居住的生活空間時(shí)，由于農(nóng)村土地制度問題，又無法實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槟阌肋h(yuǎn)無法買到擁有權(quán)益的鄉(xiāng)下住宅。

 企業(yè)也是如此，隨著房價(jià)不斷上漲，地價(jià)租金也在漲，企業(yè)生產(chǎn)成本逐漸上升，尤其是開設(shè)工廠的制造業(yè)企業(yè)這幾年更是悲慘，但如果把廠房開到成本低的遠(yuǎn)郊呢？又受到了很大的限制。

 因此，如果農(nóng)民的集體建設(shè)用地直接進(jìn)入一級(jí)市場，無論是買賣、長租、流轉(zhuǎn)還是抵押，都能提高農(nóng)民進(jìn)入城市后的生活保障基礎(chǔ)，大家才能有勇氣支持城鎮(zhèn)化建設(shè)。

而企業(yè)方面則可以降低生產(chǎn)成本，效果和減稅降負(fù)一個(gè)性質(zhì)。

 4 對(duì)樓市的影響 下面再講一下這次土地改革對(duì)中國樓市的作用。

 目前農(nóng)村空置宅基地總共有3000萬畝，相當(dāng)于目前所有城市建成區(qū)的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。

因此，如果農(nóng)村集體建設(shè)土地能直接進(jìn)行交易流轉(zhuǎn)，需求就可以被更多的土地進(jìn)行分解承擔(dān)。

 第一效果就是，地價(jià)下滑。

以制造業(yè)為主的大型企業(yè)獲得更好的發(fā)展機(jī)遇。

 但是這次土地改革提審草稿并沒有提及農(nóng)村集體建設(shè)用地用于住宅的問題，即上文提到，市民可以自由到鄉(xiāng)下購房自住。

 我想可能有兩個(gè)原因。

 一是如果農(nóng)村集中建設(shè)用地直接入市，土地供給增強(qiáng)，地價(jià)下跌會(huì)對(duì)房價(jià)造成一定的沖擊，近兩年的經(jīng)濟(jì)承受不了。

 二是之前農(nóng)民和一些投機(jī)者在農(nóng)村違規(guī)大量自建小產(chǎn)權(quán)房，一旦入市，他們將是第一批改革果實(shí)的竊取者，不僅如此，這還會(huì)撕開小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的口子，相當(dāng)于給樓市投放了一顆原子彈，結(jié)果不可預(yù)想。

 但相信，不久的將來，這個(gè)制度一定會(huì)在房地產(chǎn)市場落地。