這兩座城市，打響兩會后樓市調(diào)控第一槍？

兩會結(jié)束一個星期，樓市一直沒出什么重磅的消息，深圳和杭州打了第一個響炮。

3月28號，深圳宣布二手房交易即日起“三價合一”;同一天晚上，杭州宣布，新房銷售采取公開搖號全程公證的方式。

每年3月兩會后，都有重點城市跟進出臺重要的樓市政策，比如2016年3月25日是上海、深圳，2017年3月17日是北京。

新政一出，鍋蓋被蓋上了，樓市在短時間內(nèi)都涼了。

今年為什么輪到了深圳、杭州，是否重復(fù)這一條規(guī)律?深圳三價合一，炒房難度成倍增長沒有三價合一，是深圳樓市的特殊“紅利”。

所謂“三價”，是指在同一套二手房交易過程中，在三個地方會出現(xiàn)的成交價格：➀ 買賣雙方的真實交易合同上的房價。

➁ 銀行貸款合同上的房價，銀行對于這套房子也會有一個評估價，最后按照兩者取其低者，作為貸款的基準價格。

➂ 提交給交易中心的合同上的價格，交易中心也會對房子有一個評估價，兩者取其高，作為繳稅的基準。

在三家合一之前，由于系統(tǒng)各自獨立，他們即便不相同，也互不影響。

二手房是一個非標準化市場，哪怕在同一個小區(qū)，同一個戶型，也是一房一價，最高與最低之間，相差50%也是常事。

這就意味著，三價之間，大有可操作空間。

套路并不難理解，就是把報給銀行的合同價提高，多貸款，降低首付;同時報給交易中心的合同價做低，少繳稅費。

比如一套400萬成交的房子，正常的7成貸款是280萬，需要有120萬自有資金。

但如果給銀行的價格是500萬，則可以貸款到350萬，相當(dāng)于接近實際價格的9成，買房人只需要出資50萬即可，杠桿率提升顯著。

給交易中心的合同價格，則把400萬報成300萬，則需要繳納的稅費就直接減少了1/4，至少省了數(shù)萬元。

不少炒房客就是以這樣的套路，同時實現(xiàn)多貸款、但卻少繳稅的“紅利”。

從法規(guī)講是造假，從市場來說是灰色地帶的補償機制。

最極端的案例，過去兩三年在深圳有被稱為“一刀流”的炒房流派，看準房價將漲，則匯集全部身家比如100萬首付+留足12~24個月的月供，搏命式一波，提升杠桿率，撬動1000萬的房子，在大漲至1500甚至2000萬之后賣出獲利而歸。

全程在貸款時提高價格，在繳稅時降低價格，兩者相差一倍也是可能的，堪稱快進快出炒房的標準手法。

三價合一后，紅利就沒有了。

這三本合同都在交易中心備案，以確保銀行與交易中心的合同是相同的。

你要想多貸款，就和房東談好，400萬成交，但是3份合同都寫上500萬，貸出來350萬。

但是需要按照500萬多繳不少稅費，還得信得過房東的人品。

要么都寫上300萬，只能貸出來180萬。

總之就是要么多繳稅，要么少貸款，這中間，你還需要保證你的交易對手方人品可信，或是讓他相信你的人品可信。

不論哪一種，快進快出的翻滾式炒房成本，均大幅度增加。

在一線城市中，京滬在很早前已實現(xiàn)三價合一，廣州去年5月后跟進。

深圳作為經(jīng)濟特區(qū)和改革前沿，監(jiān)管作為寬松，在三價合一這一點上是特例。

因此，深圳特別受到炒房客和投機性交易的青睞，每一輪房價啟動，均自深圳而始。

用資深地產(chǎn)投資人歐成效的說法，“深圳一直享受著‘輕稅’紅利，出于(全國)政策一致化考慮，(深圳沒有三價合一)是不可接受的。

”三價合一將顯著增加深圳投機性炒房的難度，從“Normal級別”至少提升到“Hard模式”，一刀流等投機行為，更會近于絕跡。

相反，投資人買房長持、出租的方式，受到的影響則相對較小，并可能會相應(yīng)增加。

副作用也不是沒有，這也是深圳遲至今日才出臺三價合一的原因。

最大的一點，在于不管實際成交價多少，交易中心都給你定好了一個評估價，繳稅時評估價和實際成交價兩者取其高，即便是你真的買到了超便宜的房子，對不起，繳稅還是按照交易中心的評估價。

“實際上，就是所有人都要多繳稅，其中剛需影響最大。

對房價的影響，則類似于當(dāng)年的營業(yè)稅，短期內(nèi)市場沉寂、交易冰封，長期則會導(dǎo)致交易減少、市場失衡，更容易大起大落。

”杭州新房搖號，談好二手房的剛需掉頭回去深圳二手房交易套路甚廣，杭州則是新房交易內(nèi)幕多。

小巴剛好有個朋友，最近在看二手房，還讓小巴給他推薦了不少樓盤，本來基本都快談好了，新消息一出，馬上和房東鞠了一躬，說了一句“對不起啊大哥，仔細考慮了一下，畢竟是我人生的第一套房子，還是想買新的。

”掉頭速度之快，只留下房東和房東太太面面相覷。

也不能全怪他，除了“初房情結(jié)”，杭州一手房限價，也確實比二手房便宜不少，如果不是前段時間新房需要全款+高額號子費，他斷然不會選擇去看二手房。

我這位朋友，從事IT行業(yè)，年歲也接近30，一直沒有結(jié)婚，所以拖著沒買。

他工作已經(jīng)五六年，年收入也不錯，一年有25~30萬，現(xiàn)在房價漲了，覺得不買實在不行了。

最開始他要求比較高，想三成首付、買地鐵、精裝、帶學(xué)區(qū)的新房，不過現(xiàn)實很快給他上了一課。

看了三個新樓盤，買的人實在太多，雖然問及銷售，均不承認有號子費一說，但是從中介、其他的買房人口中，并不難得知其中兩個號子費30萬，另外一個，已經(jīng)是一房難求，花了錢也拿不到購房資格。

無奈下，這位朋友才去看了二手房。

新房和二手房的價格，似乎處在兩條不同的軌道上，3萬2的新房，邊上的二手小區(qū)賣4萬，傻瓜也知道這中間是相當(dāng)大的溢價空間。

隨之而來的，就是嚴重失衡的供求關(guān)系，連夜排隊、全款、號子費、內(nèi)定、權(quán)力尋租等現(xiàn)象一一顯現(xiàn)。

號子費雖然給人的感官印象十分不好，但在某種程度上，仍然是市場行為，價高者得。

以搖號替代號子費,好處在于相對透明和公開，是一件“占便宜”的事。

劉德科認為， “對于剛需來說，公證搖號是利好，貨真價實地給了你買到房的機會，不需要號子費，不需要托關(guān)系，不需要全款，還可以用公積金房貸。

這么好的事情，你不去占，那是巨大的浪費。

你占的便宜，是整個社會買單。

但如果你占不到便宜，整個社會為此買的單，會反加到你身上。

”只要有購房資格的，或許都會上去一試。

畢竟，只要價格雙軌制存在，這中間的巨大價差，會讓搖號成為變成摸彩票。

有人講這種限價、搖號的機會，比喻成股市中的“打新股”，很是貼切。

對此，浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛則擔(dān)心，“買到限價新房，如同中獎，那么搖號就成為了全社會福利。

原來并不想買房的人，或是原來覺得買房困難而放棄的人，也來碰運氣。

在另一個搖號買房的城市成都，就出現(xiàn)了4萬多人抽400套房子的情況，中簽率不到1%。

真正需要購房的人買到房子的概率，則進一步下降。

”而極具觀賞性與傳播度的“公證搖號”過程，在杭州這個被人為強行壓制的樓市，則極有可能加劇恐慌心理，帶動房價進一步的上漲。

深圳的“三價合一”與杭州的“公證搖號”，都屬于清理灰色地帶、維護市場秩序范疇的調(diào)控措施。

無論杭州還是深圳，樓市調(diào)控的道德正確，會讓我們乍聽上去很爽，但我們多數(shù)人卻為這種道德正確無知覺地支付了成本。

任何一個市場，如果把合理的灰色地帶給徹底消滅掉，很容易贏得道德分，但最終還是要整個社會來為這種道德正義來買單。