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12月下旬有多家銀行做年終決算，不止是個(gè)人按揭貸款，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等多類貸款都是暫停放款狀態(tài) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息一直都是“草木皆兵”。
本月曾有消息稱，已有56家銀行停貸。
不過(guò)，從媒體記者近日的調(diào)查走訪來(lái)看，“56家銀行停貸”的說(shuō)法并不確切。
媒體記者調(diào)查了北京地區(qū)多家銀行了解到，停貸只是極個(gè)別的現(xiàn)象，大部分銀行都正常接受貸款申請(qǐng)，雖然有個(gè)別銀行支行將貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到了其他支行，而這屬于銀行內(nèi)部的業(yè)務(wù)調(diào)整。
另?yè)?jù)了解，12月下旬有多家銀行開(kāi)始做年終決算，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，不止是個(gè)人按揭貸款，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等多類貸款都是暫停放款的狀態(tài)，只接受申請(qǐng)和審批，等到元旦過(guò)后才開(kāi)始按照順序放款。
“56家銀行停貸” 表述太模糊 實(shí)際上，“56家銀行停貸”的消息源自某第三方平臺(tái)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。
該平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2017年11月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.36%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.09倍，環(huán)比10月份上升1.13個(gè)百分點(diǎn)；同比去年11月份首套房貸款平均利率4.44%，上升20.72個(gè)百分點(diǎn)。
11月份，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有86家銀行首套房貸款利率上升，占比16.13%；有388家銀行首套房貸款利率與前一個(gè)月持平，占比72.79%。
在該平臺(tái)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房貸款平均利率中，最低值為廈門4.93%，最高值為鄭州5.77%，北京11月份平均利率為5.27%，比10月份下降了0.01%。
同時(shí)，11月份共有56家銀行分（支）行因額度等原因暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)，較上月新增14家。
值得注意的是，該消息的統(tǒng)計(jì)口徑并不是全口徑，發(fā)布數(shù)據(jù)平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)依據(jù)是35個(gè)城市的533家銀行的分（支）行，該數(shù)量距離全國(guó)各家銀行的分（支）行總量還有很大距離。
并且，56家銀行停貸數(shù)據(jù)并非由銀行證實(shí)。
以北京地區(qū)某股份制銀行為例，在“停貸”名單中，該銀行名列其中。
近日，媒體記者以購(gòu)房者身份咨詢了該行在北京市海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的多家網(wǎng)點(diǎn)了解到，“停貸”并不屬實(shí)。
該銀行某支行的個(gè)貸經(jīng)理告訴本報(bào)記者：“今年下半年我們銀行一直處于額度緊張的狀態(tài)，總行沒(méi)有通知停貸，但是我們會(huì)提醒貸款人放款比較慢，如果比較著急可以優(yōu)先考慮放款快的其他銀行。
同時(shí)，有個(gè)別支行將貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到了其他支行，這屬于銀行內(nèi)部的業(yè)務(wù)調(diào)整。
” 某國(guó)有大行的工作人員告訴媒體記者，銀行的房貸額度都是每月規(guī)劃的，一般年底額度要比年初的少。
今年整體額度本來(lái)就比較緊張，年底就更為突出。
北京地區(qū)某房產(chǎn)中介的店長(zhǎng)也對(duì)媒體記者表示，12月下旬有多家銀行開(kāi)始做年終決算，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，不止是個(gè)人按揭貸款，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等多類貸款都是暫停放款的狀態(tài)，只接受申請(qǐng)和審批，等到元旦過(guò)后才開(kāi)始按照順序放款。
京城首套房貸款利率 大多上浮5%-10% 近日，媒體記者走訪調(diào)查了北京地區(qū)包括工商銀行、建設(shè)銀行、北京銀行、交通銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、匯豐銀行在內(nèi)的9家銀行的多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)。
其中4家銀行的個(gè)貸經(jīng)理表示，首套房貸款利率最低上浮5%；3家銀行表示最低上浮10%；1家銀行表示最低上浮5%，主流是上浮10%；1家銀行表示最低上浮5%，主流上浮15%-20%。
其中，有兩家銀行表示額度充足，一般3個(gè)-7個(gè)工作日批貸，抵押后7個(gè)工作日就可放款。
其他幾家銀行均表示放款周期至少在一個(gè)月以上。
北京市朝陽(yáng)區(qū)某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人告訴本報(bào)記者，目前，首套房貸款利率最低的銀行是某城商行，首套房按照基準(zhǔn)利率上浮3%執(zhí)行，不過(guò)，近期經(jīng)手的客戶多數(shù)并沒(méi)有選擇這家銀行。
按照這位經(jīng)紀(jì)人的說(shuō)法，目前多數(shù)銀行的首套房貸款利率都在基準(zhǔn)利率上浮5%，和上浮3%差距不大，申請(qǐng)貸款的客戶，更看重的是放款時(shí)間。
值得注意的是，媒體近日走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)多家銀行對(duì)于工資流水的要求有些松動(dòng)。
多家銀行的工作人員表示，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶（500強(qiáng)企業(yè)員工、事業(yè)單位、公務(wù)員以及銀行的合作客戶），貸款300萬(wàn)元以內(nèi)不再需要工資流水證明。
額度緊、放款時(shí)間長(zhǎng) 或成常態(tài) 在走訪調(diào)查過(guò)程中，某國(guó)有大行的個(gè)貸經(jīng)理對(duì)媒體記者表示：“今年分行積壓了太多審批未放款的房貸，明年房貸額度預(yù)計(jì)還是很緊張。
審批倒是很快，一般資料準(zhǔn)備好3天至7天就能批貸，但放款時(shí)間無(wú)法確定。
” 同時(shí)，上述個(gè)貸經(jīng)理還表示：“到明年1月份，隨著新一年的貸款配額釋放，貸款額度壓力將得到一定程度緩解。
但是由于排隊(duì)客戶太多，放款時(shí)間也不好預(yù)測(cè)。
” 另一家國(guó)有大行的個(gè)貸經(jīng)理告訴媒體記者，銀行在放款的時(shí)候，會(huì)優(yōu)先處理批量業(yè)務(wù)，也就是通過(guò)中介遞交的申請(qǐng)，著急的購(gòu)房者建議通過(guò)中介申請(qǐng)按揭貸款。
某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人也告訴本報(bào)記者，明年1月份銀行將釋放出新一年的貸款額度，對(duì)于已在排隊(duì)等候的貸款用戶來(lái)說(shuō)將是利好，但是銀行會(huì)先消化已受理業(yè)務(wù)，放款速度取決于以前積壓貸款申請(qǐng)的多少。
經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控后，一季度還異常火爆的北京樓市急速降溫，無(wú)論是新房還是二手房，2017年的成交量均大幅下滑。
不過(guò)，雖然住宅市場(chǎng)遭遇“寒冬”，但北京的土地市場(chǎng)在2017年卻仍保持火熱狀態(tài)。
在供地較為充足的背景下，北京2017年的土地成交金額已達(dá)2796億元，由于月末還有一宗底價(jià)37億元的地塊入市，因此今年北京的土地成交金額也將超過(guò)2800億元，同比增幅超過(guò)220%，創(chuàng)下了新的歷史紀(jì)錄。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著北京土地供應(yīng)的增加，未來(lái)幾年入市的住宅數(shù)量將得到一定保證，從而進(jìn)一步平抑房?jī)r(jià)。
此外，值得注意的是，龍頭房企在北京區(qū)域的銷售額繼續(xù)保持增長(zhǎng)，且市場(chǎng)集中度也大幅提升。
例如今年的北京銷售冠軍萬(wàn)科，全年銷售金額預(yù)計(jì)在310億元上下，占據(jù)了超過(guò)10%的市場(chǎng)份額。
“北京是國(guó)內(nèi)最成熟的市場(chǎng)之一，在這里做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻越來(lái)越高，龍頭房企的綜合優(yōu)勢(shì)也最明顯。
未來(lái)隨著行業(yè)兼并重組的加速，全國(guó)樓市的市場(chǎng)集中度也將趨近于北京市場(chǎng)。
”有業(yè)內(nèi)人士稱。
新房二手房交易量雙降 根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月24日，在今年僅剩7天的情況下，北京新建商品房合計(jì)簽約量?jī)H26253套，預(yù)計(jì)全年在2.65萬(wàn)套左右，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來(lái)的歷史最低值，且同比下調(diào)45%。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2017年預(yù)計(jì)北京市商品房將實(shí)現(xiàn)成交金額2760億元（含自住型商品房）。
相較2016年近5000億元的總成交水平，2017年的市場(chǎng)縮水近一半，甚至比2015年也要下降21%。
而占市場(chǎng)成交比重最大的二手房，情況則更為慘淡。
“2017年北京二手房住宅的成交量大約在13.4萬(wàn)套，相比2016年的27萬(wàn)套暴跌了51%，這一成交量也是2015年來(lái)的新低。
而如果只看4月份往后的成交量（開(kāi)始受到調(diào)控新政影響），那么同期的數(shù)據(jù)甚至低于樓市最低谷的2014年。
因此，可以預(yù)計(jì)的是，2018年北京二手房市場(chǎng)成交量將繼續(xù)低迷。
”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
同時(shí)，從上述數(shù)據(jù)也可以看出，北京二手房的年成交量已是新房年成交量的5倍以上。
而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一趨勢(shì)未來(lái)還將加劇，存量市場(chǎng)的地位也將越來(lái)越重要。
在成交量大幅下滑的同時(shí)，北京的房?jī)r(jià)也開(kāi)始走弱。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%；二手房?jī)r(jià)格同比下降0.9%，環(huán)比則下降0.5%，降幅位列70大中城市之首。
值得注意的是，即便是以往價(jià)格最為堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房，也沒(méi)能避開(kāi)這一輪價(jià)格調(diào)控，年末主城區(qū)部分學(xué)區(qū)房的價(jià)格較3月份的最高點(diǎn)已跌去20%，非學(xué)區(qū)房的降幅則更大。
而造成北京樓市量?jī)r(jià)齊跌的最主要原因，便是3月份及此后出臺(tái)的一系列樓市調(diào)控措施。
由于上述政策立即生效，并未留下任何緩沖期，效果也是立竿見(jiàn)影，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。
“一季度北京樓市成交的主力是改善型需求，這些換房族的第一套房子大多都有貸款，因此即便現(xiàn)賣后買也被認(rèn)定是二套，不少人的首付因此大幅提升，不得不放棄了換房計(jì)劃。
”有中介門店負(fù)責(zé)人表示。
而到4月初，北京相關(guān)部門在18天內(nèi)已密集出臺(tái)10個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括非京籍購(gòu)房需連繳個(gè)稅60個(gè)月、商辦項(xiàng)目不得作為居住使用等。
在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來(lái)北京高燒不退的樓市迅速降溫。
“北京今年內(nèi)已發(fā)布了近50次各類調(diào)控措施，密集程度可謂史無(wú)前例。
同時(shí)，今后五年北京還將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，可進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行”。
張大偉稱。
土地成交金額創(chuàng)新高 實(shí)際上，北京除了計(jì)劃在未來(lái)5年完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房的供地，今年的整體供地量也較去年大幅提升。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月21日，北京供應(yīng)住宅用地76宗，規(guī)劃建筑面積1049.99萬(wàn)平方米，同比上漲318%，創(chuàng)最近4年新高。
同期，北京實(shí)際成交宅地70宗，規(guī)劃建筑面積951.9萬(wàn)平方米，同樣為最近4年來(lái)新高。
而在12月21日北七家地塊以64.8億元成交后，北京年內(nèi)土地市場(chǎng)的成交金額已達(dá)到2796億元。
加上隨后幾天將要拍賣一宗地塊（低價(jià)37億元），北京土地市場(chǎng)全年的成交額將超過(guò)2832億元。
這一金額不但超過(guò)了2015年的2217億元，較2016年更是增長(zhǎng)了超過(guò)220%。
“隨著樓市調(diào)控的持續(xù)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力也越來(lái)越大，雖然全年土地市場(chǎng)成交總金額刷新了紀(jì)錄，但土地價(jià)格在年末明顯的從高位回落。
地溢價(jià)率明顯下調(diào)，北京宅地全年的溢價(jià)率是26%，而11月份以來(lái)北京土地住宅溢價(jià)率已跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價(jià)率達(dá)19%意外，其他地塊的溢價(jià)率都接近于零。
”張大偉稱。
市場(chǎng)人士也預(yù)計(jì)，除了部分優(yōu)質(zhì)地塊外，北京2018年的土地市場(chǎng)很難再現(xiàn)2017年上半年的熱度，而這也有助于降低市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
12月25日，多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依舊低迷。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院總監(jiān)孔丹據(jù)記者表示，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，北京二手房市場(chǎng)價(jià)格整體回調(diào)10%以上，超過(guò)8成二手房房源出現(xiàn)降價(jià)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一定程度跌幅。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)回調(diào)幅度不一據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)椿街地鐵附近學(xué)區(qū)房均價(jià)維持在14萬(wàn)元/平方米左右據(jù)記者表示，最高時(shí)達(dá)到16萬(wàn)元/平方米，目前回調(diào)了2萬(wàn)元/平方米左右，回調(diào)幅度不算大。
記者在西城區(qū)宏廟學(xué)區(qū)調(diào)查了解到，豐匯園目前成交均價(jià)約17萬(wàn)元/平方米。
有業(yè)主表示，目前房?jī)r(jià)跌至去年10月份的水平。
同樣屬于宏廟學(xué)區(qū)房的宏英園，80平米兩居室中介報(bào)價(jià)1500萬(wàn)元，并表示實(shí)際簽約價(jià)可談。
值得注意的是，北三環(huán)學(xué)區(qū)房已出現(xiàn)低于6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格。
位于北三環(huán)附近的一套150平方米的三居室學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)為900萬(wàn)元。
據(jù)中介介紹，總價(jià)高、單價(jià)低的房子，存在近50萬(wàn)元的討價(jià)空間。
而知春路、海淀黃莊、中關(guān)村附近的學(xué)區(qū)房，成交均價(jià)約在11萬(wàn)元/平方米左右，相比最高點(diǎn)回調(diào)20%以上。
相比之下，六環(huán)外房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺。
較新的小區(qū)每平方米均價(jià)維持在4萬(wàn)-4.5萬(wàn)元之間。
以昌平區(qū)龍山華府為例，二手房均價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米。
年代較為久的小區(qū)報(bào)價(jià)在3.7萬(wàn)元/平方米以上。
對(duì)于距離市中心更遠(yuǎn)的亦莊地區(qū)，二手房均價(jià)維持在4.5萬(wàn)元/平方米。
以亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的林肯公園為例，目前二手房均價(jià)達(dá)6.5萬(wàn)元/平方米。
一位居住在林肯公園的業(yè)主據(jù)記者表示，亦莊的房子普遍比較新。
經(jīng)歷了2016年底的房?jī)r(jià)上漲，這里的房子每平方米普遍上漲2萬(wàn)元以上。
新樓盤的二手房比較搶手，房源少。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院總監(jiān)孔丹據(jù)記者表示，老舊差學(xué)區(qū)房領(lǐng)跌，不少老學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跌回到去年三季度。
但有少數(shù)二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，主要以次新房為主，且配套設(shè)施先進(jìn)、交通方便。
業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)變化 位于北三環(huán)的一套70平方米的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)吸引了中國(guó)證券報(bào)記者的注意。
該學(xué)區(qū)房于2017年7月份在中介銷售平臺(tái)掛網(wǎng)，最初報(bào)價(jià)為660萬(wàn)元，在下調(diào)至600萬(wàn)元、再上調(diào)至630萬(wàn)元后，便一路下調(diào)。
截至10月份，報(bào)價(jià)調(diào)至580萬(wàn)元。
目前業(yè)主報(bào)價(jià)為520萬(wàn)元，并備注價(jià)格還可以談。
據(jù)記者解釋稱，“最初業(yè)主報(bào)價(jià)660萬(wàn)元。
但我們結(jié)合大環(huán)境和成交價(jià)，建議業(yè)主如果想盡快出手應(yīng)下調(diào)價(jià)格。
調(diào)至600萬(wàn)元后，看房人增多，業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)了變化，強(qiáng)烈要求上調(diào)到630萬(wàn)元，看房人自然就少了。
由于一直沒(méi)有合適買主，業(yè)主著急出手，于是心理預(yù)期一路下調(diào)。
如果全款買價(jià)格還可以再低。
” 記者隨中介前往看這套房子。
該業(yè)主表示，想賣了房子跟兒子去杭州住。
杭州的房子一天一個(gè)價(jià)，早就過(guò)了5萬(wàn)元/平方米。
這套房子賣不掉，杭州的房子就買不了。
該業(yè)主透露，如果將房子出租，租金在6500元-7000元/月。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)據(jù)記者表示，北京樓市降溫，二手房?jī)r(jià)格下跌，這是多個(gè)調(diào)控政策的綜合效應(yīng)。
而交易價(jià)格低迷，反過(guò)來(lái)使得很多房東脫手時(shí)猶猶豫豫，錯(cuò)過(guò)轉(zhuǎn)手機(jī)會(huì)。
臨近年底，發(fā)現(xiàn)真正的買家其實(shí)并不多，只能不斷下調(diào)價(jià)格。
不過(guò)，很多看似價(jià)格不斷調(diào)低的二手房，其實(shí)相比去年還是明顯上升，無(wú)非就是獲利空間收窄。
不管怎樣，價(jià)格下調(diào)說(shuō)明二手房房東對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)動(dòng)搖。
隨著一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)會(huì)有不少城市將跟進(jìn)。
實(shí)行差別化調(diào)控 在日前召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽提出，2018年要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。
庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。
從北京二手房市場(chǎng)看，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年12月上中旬，全市二手住宅網(wǎng)簽共5769套，與11月中上旬相比增加9.8%，相比2016年12月中上旬下降45.6%。
截至12月20日，全市今年二手住宅共網(wǎng)簽131761套，較2016年同期下降50.3%。
據(jù)記者表示，總體看，北京二手房?jī)r(jià)格從2016年初開(kāi)始上漲，到3月30日加速上漲，直到9月30日的調(diào)控前一直沒(méi)有回頭。
9月30日以來(lái)，市場(chǎng)開(kāi)始下跌。
不過(guò)，2017年3月，市場(chǎng)開(kāi)始爆發(fā)，不到一個(gè)月時(shí)間普遍上漲20%，很多學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲40%-50%；之后便進(jìn)入下行通道。
目前二手房市場(chǎng)主要有兩類人群，一類是首次置業(yè)買房者。
這些購(gòu)房者在下行市場(chǎng)可選擇范圍較大。
還有一類是換房者，由于上一套房購(gòu)買時(shí)間通常較久，在大幅獲利的前提下，需要忍痛讓出一部分利。
對(duì)于2018年的市場(chǎng)情況，孔丹預(yù)計(jì)，月均交易量將比2017年11月、12月份要高，主要在于需求的合理釋放。
通常而言，新政發(fā)布后，市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)季度以上的觀望期。
預(yù)計(jì)明年北京二手房市場(chǎng)整體穩(wěn)中有降，但降幅逐漸縮小。
交易量則慢慢釋放。
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