解密眾籌買房:美國人如何“空手套白狼”

花別人的錢，買自己的房——眾籌買房，讓很多美國人實現了購房夢想。

《第一財經日報》在6月3日發表的《解密眾籌買房：美國人如何“空手套白狼”（上）》一文中，分析了美國眾籌買房的模式及優點，本文則試圖從風險和展望的角度，進一步厘清美國人在“空手套白狼”時面臨的問題。

如何做好風控跟其他所有投資一樣，網絡眾籌買房并非萬無一失，賴賬、壞賬的風險也充斥著整個融資平臺，不時打擊著投資者的信心。

紐約律師胡虎平對《第一財經日報》記者說，由于房地產眾籌在美國還處于起步階段，尚未經過實踐的考驗，投資者中究竟有多少人會掙錢？掙多少錢？還是虧損？虧損多少？會不會碰到賴賬、血本無歸等情況？這些都無人知曉。

但聯邦法律和未來的州法都對房地產眾籌進行了限定，為投資者撐起了保護傘。

當記者問起，如何控制網絡眾籌的風險，防止借貸者賴賬時，PatchofLand首席營銷官埃里科（AdaPiad’Errico）表示：“投資者必須明白，任何投資都有風險。

我們通過固有的機制來保護投資者的利益，比如，我們鼓勵募款者在自己發起的項目中也投入可觀的資金，既顯示其誠意，又能確保跟投資者共同承擔風險，榮辱與共。

”Sharestates的創始人及CEO艾倫（AllenShayanfekr）則說，網絡眾籌確有風險，網絡平臺給出的錯誤信息會誤導投資者，一些網絡眾籌網站為追求利益最大化，會接手一些高風險項目。

針對這一情況，RealCrowd的創始人及CEO胡珀（AdamHooper）對記者說，投資者應該看一下眾籌網站在交易過程中，收取了多少服務費，并設法得知這些費用是投向了該房產項目，還是被眾籌網站“占為己有”。

另外，投資人在篩選項目時，了解其是否做過資產抵押也是關鍵所在。

即便如此，投資者若投資高風險項目時，依會面臨賴賬風險。

胡虎平說，一個成熟的投資者應該對其面臨的風險有著客觀清醒的認識，在投資時，謹慎選擇信譽良好的融資平臺，事前做足功課，選擇最十拿九穩的投資機會才是“避險”良策。

為降低投資風險，多數網絡平臺對融資團隊的信用程度往往有著嚴苛的評估。

不同的網站有著不同的要求，但其目的只有一個：降低壞賬率。

在維護自身名譽的同時，也保護投資人的利益。

比如說，籌款人若在Sharestates網站上發起眾酬，將面臨貸款比率、貸款成本率、修整后價值、信用記錄、以往項目跟蹤記錄等指標要求，并要向網站提供資金及合同證明、房產估值、個人擔保和以往法律糾紛相關文件等。

而籌款人若想轉戰RealCrowd撈金也絕非易事：借貸方須至少需要擁有10年的投資經驗，并管理著至少5000萬美元的資產……艾倫則表示，違約率和賴賬率根據眾籌的項目類型是產權型（Equity）還是債務型（Debt）大為不同。

Sharestates通常做一些法拍屋或一些經法院判決的房產，但會優先嘗試那些易主過的房產，期待新的投資人可為房產帶來生機，降低壞賬風險。

當然，壞賬發生時，投資人也可雇用討債律師進行追債，通過法律途徑解決。

但若籌款人已經申請破產或壓根無錢可還，在法院作出宣判后，討債律師可對借款人的資產和銀行賬戶進行凍結。

但整個過程冗長，執行難度大，因此如果真攤上了籌款人卷錢跑路，或是投資失敗，成功追討欠款的概率通常只有20％~30%。

所以，合理的風險控制對一項成功的投資起著舉足輕重的作用。

一位參與過多項網絡眾籌的投資者對記者說，跟其他投資法則一樣，“永遠不要把雞蛋放在同一個籃子中”，他會將資金進行拆分，分散投入到不同的眾籌項目中，每個項目只放5000美元，并將產權型和債務型投資進行平均分配。

該投資者表示，平均分配兩種投資，可以實現風險對沖，即使掙不了大錢，也不至于血本無歸。

另外，投資前的項目背景調查也至關重要。

他表示，在投資某個房產項目前，他會對周圍的房產進行價格調研，以確定該房產的收購價格是否真低于市場估值，日后能否實現低吸高拋。

除了價格，房產周圍的環境也頗為重要，學區好壞、犯罪率高低、地理位置是否靠近高速公路等，皆是考量房屋價值的基本要素。

最后，還要參看籌款者的個人投資經歷，查看其以往投資歷史，判斷其是否“慧眼識金”。

各平臺的未來戰略目前，大多數眾籌網站作為新興事物，都處于萌芽狀態。

美國健全的金融法律系統，也為其“生根發芽”提供了優質的土壤。

胡虎平在接受記者采訪時說，網絡眾籌發起時，無論是網絡平臺、投資機構或是個人，在集資時若觸犯了美國相關的證券法，都將遭到美國證券交易委員會（SEC）或個人投資者的起訴。

屆時，甚至美國司法部都可以介入，對其提起刑事訴訟。

此外，各色眾籌網站還可購買“欺詐保險”，打消資者的顧慮。

而網絡平臺為保持各自的競爭優勢，除了加大對籌款方的審查力度外，降低壞賬率、增加投資回報率等做法，對吸引投資者也至關重要。

同時，各大眾籌網站還積極拓寬業務規模和市場份額，以期吸引更多有實力的投資人。

胡珀表示，網絡眾籌是大勢所趨，在為眾多投資者提供機會的同時也帶來了挑戰，同時也會給房產市場帶來影響。

他認為，由于是新興產業，目前市場都以小型網絡眾籌公司為主，但隨著市場趨于成熟，將來會有更多的小公司進行重組、合并，最終會出現稱霸一方的大公司。

一些公司會選擇相對保守的債務型項目眾籌，而RealCrowd則會堅守產權型的投資。

胡珀認為，只有擁有了股權，投資人才在實際意義上擁有房產。

但RealCrowd不會染指家庭住宅投資，僅專注于商業地產的機會，因為該領域的投資回報更為誘人。

艾倫則認為，由于眾籌購房的投資屬性，它的發展壯大，并不會對自住型的房地產市場產生影響。

艾倫說，高凈值的個人投資者還是Sharestates的主力軍，但公司同時也致力于發展機構和家族企業的投資份額。

Sharestates自去年12月成立以來，純利潤在15萬美元左右。

它通過14個項目管理著500萬美元的資金，而其第一家機構投資者的委托項目就高達3000萬美元，Sharestates預計，在未來的9~12個月中，其托管資金預計將達5000萬美元。

PatchofLand的聯合創始人及CEO賈森（JasonFritton）在接受記者采訪時說：“我們今年計劃在保持原有市場份額的基礎上，進一步擴大借貸雙方的規模，并拓寬貸款業務。

在不久的將來，我們也將涉足2~3年期的長線貸款，還有大宗商業貸款和新興建設貸款。

如今，我們的融資業務只提供一種12個月的定期貸款（fixloan）和轉賣貸款（fliploan）。

”“跟原來只跟認證過的投資者合作的模式不同，今后，我們還將為更多的散戶投資者提供服務。

現在我們只專注美國房地產市場，但將來我們也會考慮將眾籌購房的業務延伸至海外市場。

”那么，那些身處美國境外的外國公民，是否也能夠參與到網絡眾籌中，在美國的房地產投資收益中分一杯羹？埃里科對此給出了肯定的答復。

她說：“我們現在只接納愿意投錢放貸的海外投資人，但不接手海外地產的投資項目。

然而，這些投資人必須通過美國法律的認證，并通過PatchofLand的‘反洗錢’和‘客戶全面了解’等相關程序的審批。

”胡珀則表示，他們接受海外投資人的參與，但根據不同籌款地產公司的要求，具體案例需要具體討論。