各路資本涌入深圳長租公寓 眾創(chuàng)空間“蛋糕”被爭食？

“讓買不起房的人租住得更好。

”在高房價(jià)的深圳，這句話聽起來更感美好。

　　近年來，一線城市不斷高攀的房價(jià)除了讓眾多開發(fā)商風(fēng)生水起，也讓原本小眾、不被關(guān)注的長租公寓市場迎來了巨大的機(jī)遇。

如今，各路資本涌入這個(gè)市場，站在風(fēng)口的長租公寓越來越受到市場重視，就連“當(dāng)紅”的眾創(chuàng)空間似乎也感到壓力。

　　城中村里的“豪宅”　　“與旁邊的城中村相比，長租公寓已經(jīng)算是豪宅級(jí)別了。

”剛剛畢業(yè)來深的小陳感嘆道。

　　在不到2000平方公里的土地上，空間資源的緊缺愈發(fā)成為深圳發(fā)展的阻礙。

如今，城中村和老舊小區(qū)的增值模式就不僅在于拆除，深圳也在探索綜合整治和功能改變等多種改造方式，長租公寓似乎成為了城市更新的另一種可能。

合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴表示，長租公寓實(shí)際上就是進(jìn)行城市更新的“柔性改造”，在居住外植入娛樂、辦公等更多功能。

據(jù)合屋統(tǒng)計(jì)，目前深圳已存在超過100家品牌長租公寓，他們的房源大多來自舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)以及城中村等。

而從運(yùn)營方式上看，市場上的長租公寓有的是單棟整體租賃，有的是分散式經(jīng)營；從運(yùn)營內(nèi)容上看，有的公寓看重租客的社交，有的則更注重空間設(shè)計(jì)。

　　證券時(shí)報(bào)·創(chuàng)業(yè)資本匯記者在深圳市福田區(qū)景田片區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，魔方公寓就位于原景田綜合市場大樓改造項(xiàng)目之中，從大樓外形上看的確與新建的大樓沒有差別，房間的裝修與布置也極其“文藝”，家電家私全齊，對(duì)于年輕人來說的確很具吸引力，與鄰近的城中村新獅村只有一路之隔。

　　長租公寓賣什么？主打的是有格調(diào)的硬件裝修和有情懷的服務(wù)，全心打造年輕人的聚居空間。

但在小陳看來，這些公寓也有點(diǎn)“可望而不可及”：租金太高了，像我們這些剛畢業(yè)的人根本負(fù)擔(dān)不起。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，魔方公寓目前所出租的30平方米左右的單間，月租金高達(dá)4600元以上，每月還需要繳納260元的管理費(fèi)，附近的小區(qū)同樣面積的公寓月租金在3000元出頭，城中村的租金自然更低。

不過，相關(guān)工作人員對(duì)記者表示，目前出租的情況還不錯(cuò)，低樓層的房源基本全部出租。

　　在福田八卦嶺片區(qū)，一個(gè)叫做吾家SOHO社區(qū)的長租公寓品牌也新鮮亮相。

原本是上世紀(jì)80年代的老舊廠房宿舍，經(jīng)過裝修打造，成為煥然一新的白領(lǐng)公寓，主打26至70平方米的單間。

記者了解到，該長租公寓目前所出租的房型價(jià)格范圍在3700元至7000元不等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于附近同面積的出租屋。

　　眾創(chuàng)空間“蛋糕”被爭食？　　或許，對(duì)于剛剛畢業(yè)的年輕人說，相當(dāng)于周圍城中村一倍甚至兩倍的租金的確難以負(fù)擔(dān)。

雖然租金高，但一些創(chuàng)業(yè)的年輕群體似乎看中了這些長租公寓。

　　黃先生與幾位朋友正在籌備成立一家從事互聯(lián)網(wǎng)裝飾的創(chuàng)業(yè)公司，他發(fā)現(xiàn)一些長租公寓甚至可以注冊公司，加之本身長租公寓的裝修氛圍與一般的創(chuàng)客空間極其相似，這樣既解決住也解決辦公的地方似乎可以省下不少成本。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福田區(qū)八卦嶺的吾家SOHO社區(qū)與常規(guī)長租公寓不同的是，每間公寓都可以獨(dú)立注冊公司。

如今，越來越多的長租公寓相當(dāng)于是將長租公寓、眾創(chuàng)空間以及商業(yè)綜合體的模式三合一，旨在為年輕人提供創(chuàng)業(yè)辦公空間及孵化服務(wù)。

　　酷公寓CEO林聰穎表示，“一個(gè)年輕人出來創(chuàng)業(yè)，假設(shè)租房2000元，租一個(gè)辦公室4000元，如果在酷公寓，老板住上面，下面的房間可以辦公，吃住辦公都可以在這里解決掉，只需要4000多元。

項(xiàng)目里還有二三樓改成的創(chuàng)客空間，公共區(qū)域里也有電影院、健身房，完全打造一個(gè)高性價(jià)比的平臺(tái)出來。

”　　眾創(chuàng)空間，是在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的背景下所誕生的一種新型創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。

投中研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底中國已有眾創(chuàng)空間1.6萬家。

然而，這種急速增長的背后是泡沫化的隱現(xiàn)，一些眾創(chuàng)空間面臨著經(jīng)營困難、瀕臨倒閉的難題，表現(xiàn)出嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象，甚至有些眾創(chuàng)空間的商業(yè)模式與運(yùn)營理念都大同小異，做成了“模仿秀”。

2016年2月，深圳一家眾創(chuàng)空間“地庫”就宣布倒閉。

　　長租公寓的出現(xiàn)，或許也在某種程度上倒逼傳統(tǒng)眾創(chuàng)空間的改革。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況看，對(duì)于長租公寓的項(xiàng)目投資，能夠享受到較好的政策優(yōu)惠，自然也會(huì)使得各類機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者積極參與此類市場。

對(duì)于此類市場來說，后續(xù)應(yīng)該培育一些比較集中的長租公寓群體，比如說對(duì)于一些創(chuàng)業(yè)群體，可以適當(dāng)給予相應(yīng)的租賃優(yōu)惠，政策層面從公積金繳付租金、提供更有針對(duì)性的物業(yè)配套、適當(dāng)提供免租期和創(chuàng)業(yè)空間等出發(fā)，都會(huì)獲得一個(gè)較好的市場認(rèn)可和評(píng)價(jià)。

　　各路資本涌入　　可持續(xù)性仍存疑　　2013年，長租公寓首次全面進(jìn)入大眾視野，當(dāng)時(shí)還是一個(gè)新鮮事物，雖然引起了輿論的關(guān)注，但是影響力并未顯現(xiàn)。

隨著一線城市地價(jià)飆漲、房價(jià)攀升、購房門檻升級(jí)，租賃市場逐漸超越新房市場。

與此同時(shí)，國家大力鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場，商改租等政策紅利不斷刺激，特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”的推動(dòng)下，長租公寓引起了各路資本的關(guān)注與布局。

　　從參與者來看，除早期風(fēng)險(xiǎn)資本投資的長租公寓品牌外，開始有越來越多的地產(chǎn)中介商、酒店商甚至地產(chǎn)開發(fā)商來試水。

比如，鏈家、我愛我家都分別發(fā)布了自己的公寓產(chǎn)品。

　　近段時(shí)間以來，長租公寓領(lǐng)域開始密集出現(xiàn)大型房企的身影，如萬科驛等。

今年7月，世聯(lián)行擬定增20億元投向長租公寓建設(shè)項(xiàng)目，還擬發(fā)起設(shè)立規(guī)模3100萬元的長租基金，將投向上海商業(yè)物業(yè)。

在深圳蛇口片區(qū)，招商蛇口將曾經(jīng)的蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅改造為只租不售的中端精裝長租公寓，客戶定位于高新技術(shù)企業(yè)年輕白領(lǐng)階層。

此前，由深圳控股與母公司深業(yè)集團(tuán)、深圳市委組織部、深圳市人力資源和社會(huì)保障局、深圳市住建局和共青團(tuán)深圳市委共同發(fā)起的“青年房卡計(jì)劃”已于5月啟動(dòng)，預(yù)計(jì)將在2016年底推出3000套青年公寓，是公司參與保障性住房項(xiàng)目及以輕資產(chǎn)運(yùn)營方式向長租公寓業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要舉措。

　　華創(chuàng)證券的一份研究報(bào)告顯示，目前國內(nèi)房屋租賃的交易額約為8000億，每年新增應(yīng)屆畢業(yè)生的租房規(guī)模達(dá)到600億。

深圳作為最吸引畢業(yè)生前往的城市之一，基于龐大的租房需求及消費(fèi)升級(jí)，近年來涌現(xiàn)了一批主打白領(lǐng)階層的長租公寓品牌，并在創(chuàng)立后不久迅速獲得資本支持。

例如小螺趣租在2015年便宣布完成了A輪融資，規(guī)模為500萬美元，由光速安振領(lǐng)投，途家跟投；warm+早在去年就宣布獲千萬級(jí)別pre-A輪融資，由東方富海旗下富海深灣移動(dòng)創(chuàng)新基金領(lǐng)投，著名投資人、騰訊高級(jí)執(zhí)行副總裁吳宵光跟投。

2015年5月20日，美國華平投資集團(tuán)對(duì)魔方公寓投資近2億美元，隨后魔方公寓對(duì)外宣布完成近3億美元的C輪融資，投資后魔方公寓總體估值逾10億美元，成為長租公寓第一家獨(dú)角獸企業(yè)。

　　大筆資金的聚集必有大批創(chuàng)業(yè)者躍躍欲試。

羅鳳鳴也透露，現(xiàn)在合屋平臺(tái)上運(yùn)營的公寓品牌有近40個(gè)，后續(xù)將有更多的品牌上線。

　　近日，合屋與明照資本聯(lián)合發(fā)起國內(nèi)首個(gè)服務(wù)于長租公寓及存量房產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新型基金——“青年樂巢計(jì)劃基金”，預(yù)計(jì)基金管理規(guī)模10億元，致力于在長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈、城市老舊物業(yè)改造、存量房社區(qū)活化等方面提供創(chuàng)新金融服務(wù)，并探索存量房資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)。

作為資本方，明照資本創(chuàng)始人高大明也從他們的角度闡述了為什么會(huì)選擇公寓市場：“成熟運(yùn)營的公寓從總資金的回報(bào)率來看還可以。

這個(gè)項(xiàng)目的可復(fù)制性也非常高，5年之內(nèi)可以不操心，但假如今天我買深圳的股票，5年可能也能賺3倍4倍，但是我要擔(dān)心。

”　　在中國的長租公寓市場上，比較常見的是公寓資產(chǎn)證券化的類REITs模式，比如水滴公寓與魔方金服的合作，將帶租約的公寓資產(chǎn)證券化，開發(fā)門檻相對(duì)較低的投資理財(cái)產(chǎn)品；另外一種是私募公寓REITs模式。

新派公寓創(chuàng)始人王戈宏最早將REITs模式帶回國內(nèi)進(jìn)行嘗試，與賽富基金合伙人閻炎共同成立私募REITs基金，即“賽富不動(dòng)產(chǎn)基金”。

　　不過，依靠風(fēng)投支撐起來的行業(yè)可持續(xù)性依然存疑。

目前業(yè)界普遍的共識(shí)是，長租公寓是一項(xiàng)前期投入資金巨大、回報(bào)周期較長的微利業(yè)務(wù)。

通常來說，長租公寓的回報(bào)周期短則一年，長則三四年，對(duì)于投入企業(yè)而言，有不小的資金壓力。

也有市場人士擔(dān)心，雖被視為產(chǎn)業(yè)藍(lán)海，但長租公寓仍然面臨房源稀缺、租金回報(bào)率較低、稅負(fù)過重、資金成本高企等問題。

在爆發(fā)之前，這個(gè)行業(yè)還需要經(jīng)歷漫長的市場培育期，甚至將面臨洗牌與重組。