開店選址技巧全攻略

租鋪要謹慎　　★接手轉租店要謹慎　　我們經常在一些小報中，或者商店外面，見到各類商店轉租的信息。

他們大都打著旺鋪轉租的旗號。

在選擇轉租店時，一定不要被這些吸引人的文字迷惑，仔細想想，就不難發現：這家商店的生意不好做，經營者急于脫手。

　　小故事：有一位想開店的年輕人，經不住廣告的誘惑，受讓了一家書店。

事先幾位朋友都勸他要慎重，他卻孤注一擲。

結果一敗涂地，后來才猛然醒悟，悔不該當初。

　　有的商店轉讓時看上去生意紅火，其實是虛火。

有一老板在某小區門口開辦了一家建材店，他預測該小區居民裝修已接近尾聲時，就打出了低價轉讓的招牌。

看到他生意那么紅火，一時間許多人紛紛求讓。

幾位老板甚至為這個店面爭得不可開交。

經過激烈角逐，最終名花有主，低價轉讓實際上成了高價賣出，僅轉讓費的利益，就相當于平時開店好幾個月的利潤。

毋庸置疑，吃大虧的當然是那些受讓者。

　　當然，也有一部分店面，確實是店主迫于客觀原因才轉讓的。

但到底是虛火還是紅火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。

如果你深諳這一行，有自己獨到的經營思路，并有一定的經濟實力為后盾，那么不妨受讓商店，使瀕臨倒閉的商店起死回生，說不定還真能抱個金娃娃呢。

　　 接手轉租店的注意事項：　　 (1)在和轉租人談判時，不要輕易相信轉租人生意之外的理由，貿然接手轉租店是極危險的。

不管轉租人所說的轉租理由是什么，你都應設想他們是因為經營失敗而轉讓的。

　　 (2)找出導致他們經營失敗的原因，是行業原因，還是經營失策等等。

　　如果你對接手這家商店有興趣，就要通過實際調查分析，從中找出到底是什么因素對經營起了抑制作用。

原因肯定是存在的，通過自己的觀察，走訪他原來的員工、附近居民及同行，不難得到實質性的答案。

不查明真正導致轉租的因素，不加以任何改進，以為接手就可經營，就指望商店帶來利潤，多半會重蹈別人的覆轍。

如果真的找不到什么原因，不如放棄。

　　 (3)如果你要整體接手積壓貨物較多的店，最好核實一下存貨的具體價值。

這些存貨肯定已不具有原來的價值，甚至可能是一文不值的死貨，不要以為轉租方大降價你就占了便宜。

存貨太多，既使流動資金減少，還有可能全部砸在你的手里。

到時候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。

　　 (4)如果你確定已經找到原因，不管你改不改變原有的經營行業，你都必須在經營上重新定位。

　　當然，我們不能說某一行業是虧損行業，某一行業是賺錢行業。

接手轉租店也不是一定會虧，只要你善于經營，在某種程度上，還是能夠成功的。

　　★租鋪談判的注意事項　　在初步選定開店的地點后，還應作進一步的全面考察，對相關的情況做一定的調查分析后，方能決定是否最后定點在這里。

這時，你可以從以下幾個方面進行考察：　　1、店面情況調查　　小故事：小李子想開一家書店，從別人手里買下了一個店面。

這個面積達30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相當可觀，價錢相對來說還比較便宜，一共3萬元。

小李子以為撿到了便宜，有點得意忘形。

他又花了二萬多元裝修，不久就隆重開張了。

一個月后，政府一紙《拆違通知書》讓他半天沒有回過神來。

原來，上家通過內部關系得知店面遲早要拆，便來了個金蟬脫殼。

　　所以，在租買店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細的調查了解，以免上當受騙。

　　2、房東背景調查　　劉仲文在廣州打了五年工，有了一點積蓄，很想開家店為自己打工。

他叫上幾個朋友，滿大街尋找店面，后來還真的讓他們找到幾家掛著轉讓字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。

其實他的這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥。

為了開店成功，他們最好先從側面打聽到真正的房東(即產權所有者)，對其背景情況基本了解，覺得可靠后再和他談判。

一般最好直接與真正的房東談，如果房東表示已將承包權出租，不愿再插手時，那你再和現在的店主談判也不遲。

還有一點很重要，你一旦談判成功，要注意讓房東把以前的租賃人姓名改成你的姓名。

　　3、房租價位談判　　房租對每一個開店的人來說，是最敏感而又最現實的內容。

說它敏感，是因為它和錢掛鉤，租金太高會讓你負擔不起，一分錢一分貨，太低又找不到好店面。

說它現實，是因為這是我們不得不面對的問題，除非你不開店，或者自己有店面。

而大多數情況下，我們都得租用店面，那么和房東討價還價就不得不擺上開店的議事日程。

在與房東侃價前，你自己心里首先要有一個譜，也就是先自定一個能夠接受的最高價，這個價位必須是：你覺得自己有實力負擔得起；在這個價位下，估計有錢可賺；向附近類似的門面打探一下，價位是否基本一致。

在和房東談判時，根據你設定的最高房租，比較房東紿出的房租，權衡后進行討價還價，這樣才可以得到合理的價位。

　　4、在談判中，繳付房租的方式也是一個很重要的方面。

　　通常情況下，繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。

也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定的利潤。

如果房東提到這一點，而你也愿意，雙方要把它作為重點來談判。

因為這其中有許多不確定的因素，處理不當，會引起爭議。

付款的方式可以按月結算，這樣能及時結算，以免拖久了增加計算難度，而且雙方都會滿意。

有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續租，往往要按一定的比率逐年遞增。

這種情況下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。

如果你有了新的店面或想停租時，就不會損失保證金。

還有的店面是長期租的，一租就是十年二十年。

對于這種店面，你要看清楚了，不僅要調查好政府規劃與政策，還要預計這個店面以后的發展潛力。

因為從長遠看，門面的房租總體是呈上升趨勢的。

如果你有足夠的資金，同時也看好這個店面，你可以一次性將房租付清。

　　5、其他條件　　與房東談判，除了談租金外，還要注意附加條件，這可以使你節省不少開支。

有很多店面出租，都要求支付押金，你在談判時應盡量說服房東免付押金。

一些黃金地段的店面押金通常很高，雖然這錢最終還是你的，但如果你一直經營下去，這筆錢也就等于擱死在那兒，對于一個資金緊張的創業者來說，這也是一個不小的包袱，如果談得好，完全是有可能卸掉的。

　　另外，你在租房前對店面現有情況應該了解清楚，如裝修狀況、設備狀況等，然后通過談判，最好要求房東在出租前對門面進行基本的整修，拆除原有已經報廢無法使用的設備，對店面的房頂、地板、墻壁盡量作一些維修，添置水電設施等。

　　★別讓租金成心病　　員工開銷、水電費、電話費、稅收都是小開銷，惟獨房租占了大頭，讓開店創業者頭痛。

租金往往會占去月開銷一半，所以，租金貴賤直接導致生意成敗。

　　商鋪租金在一個老板心中地位特殊，幾乎已成為創業者考慮的最重要的因素，但也絕非是租金貴，生意就一定會做砸。

也就是說，只要租金方面的開銷不等同于整個生意的全部支出，那么，這生意還未蓋棺定論，仍舊存在咸魚翻身的可能。

市場永遠在變化，中國人盡皆知這句話，足球是圓的，所以，租金的多少也只是一個相對的概念。

有人每月開銷幾萬元，但卻大把大把地賺錢；有人每月只需開銷2000元的鋪面租金，卻步履維艱。

生意的成敗絕非租金多少說了算，創業者要看的是性能價值比。

同樣面積的鋪面，淮海路上2萬元是不是要比上海某個不起眼的地方的2000元合算?　　都說聞香識女人，好的商鋪卻不一定要通過租金的貴賤來衡量。

那么，什么樣的商鋪才稱得上極品店鋪呢?這雖然是相對的，但也可以絕對地講：能讓老板賺錢的商鋪就是好商鋪。

好商鋪往往躲在租金后面，商鋪好與不好不只是由租金說了算。

　　一般來講，租金越高就代表該商鋪的經營價值越高，如果創業者實力非凡，自然應該以高標準來要求自己。

那些能喊得起價的商鋪當然不是等閑之輩，要么坐擁繁華鬧市口，要么周邊有著川流不息的消費群。

北京服飾市場的一個小攤位可以幾易其手租金卻不斷上升，有人甚至愿意每月出幾萬元來爭取一個幾平方米的小攤。

這樣的高價并非事出無因：淮海路給了它氛圍，華亭服飾市場給了它口碑，即使是再小的一個攤位，它也沒有不貴的道理。

　　但也不是說鋪面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底這家鋪面值不值得投資，創業者必須睜大眼睛看清才行。

有些商鋪已經被投資者們爆炒了一遍，一些鋪面的租金價格已經相當離譜，就像股價浮在天上的股票，誰碰都等于抱個炸彈在懷里。

　　其實，衡量一家鋪面值不值主要看其性能價值比，除此之外就需要看經營者自身是否夠聰明了。

有一位老板將品牌內衣店開在五角場，每月1．35萬元的鋪面租金絕非當地其他鋪面可以望其項背，但周老板卻仍能從中狠狠賺了一把。

　　★避免租賃合同陷阱　　在承租鋪面時可能面臨許多不可預測的因素，假如出現這些因素而導致鋪面無法經營下去時，如果租戶未在合同中約定此時的合同解除權，就得繼續支付租金，承受損失。

為避免這類陷阱，鋪面租戶應爭取在鋪面租賃合同中載人下列條款：承租方在出現下列情形之一，無法繼續經營時，有權通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現戰爭、地震、臺風、雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內、左右兩邊各200米內修路、改路、擴路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經營不善嚴重虧損達三個月以上。

當然，要進一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費用的損失，還必須預先調查清楚。

　　訂立商鋪租賃合同還須特別注意以下幾點法律問題：　　 (1)承租人的主體資格。

商鋪作為不動產，其出租人必須是商鋪的所有權或者使用權人，若是所有權人，應依法取得房地產權證；若是使用權人，應有合法租賃憑證及允許轉租的書面證明。

另外，房屋有共有人的，還須經過共有人書面同意。

　　 (2)租賃物的用途。

租賃商鋪必須確認房)租賃物的用途。

租賃商屋用途為商業用房。

否則，無法辦理營業執照。

　　 (3)租賃期限。

根據《合同法》214條的規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

　　 (4)轉租。

因商鋪經營風險較大，故在經營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉租的問題。

出租人是否允許承租人轉租，應在租賃合同中予以明確。

若承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　 (5)裝修補償。

首先，出租人與承租人應在租賃合同中明確出租房屋能否裝修；其次，雙方應約定，在租賃期結束或因其他原因解除租賃合同后，對裝修如何進行處理。

在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應賠償承租方裝修損失；若承租方違約，但裝修對承租方確有用處的，出租方亦應對承租方適當補償。

　　 (6)租賃合同登記。

在租賃合同成立后，合同當事人應將租賃合同送至房管部門登記備案。

未經登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。