任志強：中國房地產進入了新的發展階段

謝謝各位給我這個機會，我談幾個自己的想法。

第一個我不知道前面嘉賓有沒有講過這些問題，因為沒人告訴我前面講過多少任務，我只能按照自己的想法去講幾個問題。

想講講我們的研究，我們已經進入到與住房消費為主的發展階段，還有就是城鎮化和老齡化的問題，這個時間好像有點超了。

宏觀形勢分析，從中國的GDP情況看，去年的三季度我們是最低的7.4，隨后有點上升，后面是7.7，我們估計還會有一個上升階段，尤其是地震之后經濟都會下滑，非常奇怪的一件事情。

我們估計今年經濟總形勢完成7.5問題不大，那么從CPI來看，我們認為下一個階段可能會因為這個問題會采取一些嚴厲的措施，現在要繼續貨幣從緊的方式來考慮，從社會銷售一月份來看，這個下降在政府工作報告希望是14.5，我們覺得肯定會有點危險，基本上在12%左右，而公款消費占的比重非常大，2千萬下降幅度非常大，主要是公款消費的影響，而2千萬小型繼續保持著小高增長，所以工款消費影響兩個點到三個點是非常重要的，那么從今年看，很難說這個消費增長能不能達到14.5，我們認為會有點危險，我們從這個速度來看仍然持續著下降，到3月份仍然是13.9，按這樣計算的話，完成這個7.5增長率還要靠工業增長來支撐，現在是滿足不了7.5的增長。

 　　從出口來看是比較看，很多是一日游，從廣東快速增長，大家都覺得有一種虛假情況，30多個城市自己上報的數據里頭，出口今年是5點幾，國家是希望達到8%，去年是完成了6.2%，今年要完成8%是有困難，所有中國以勞動力廉價為代表的出口量是巨大的，所以我們占著世界人口19.5%，但是我們出口只占到10.4%，這個比例相差是巨大的，我們僅僅靠勞動力廉價來維持，從總量來說我們仍然維持到世界的第一，就是因為我們總量很大，勞動力增長的提升對外貿跟去年差不多，我們估計今年增長量跟去年的6.2%略有增長，但增長不會明顯，可以看的出來我們如果不提高技術，靠勞動力廉價去提高外貿出口是沒有前途的。

全年我們估計維持在20%的增長，中國的經濟很多是靠投資增長拉動的，但是它仍然是一個大的影響，我們把投資增長做了一個分析，紅的是工業增長速度，增長速度是在下降，而且下降的幅度非常大，那么1、2月份增長依賴于基本建設，基本建設是房地產，鐵路、公路、輕軌等等其他的，工業如果繼續下滑的話和房地產繼續下滑那么就難以保持，我們從22.8%下降到22%就已經出現下降，去年我們預計今年的投資增長會略低于，我們約在15到18%之間，去年情況看仍然是一個投資下滑的趨勢。

年初在幾個大城市北京、上海這幾個大城市普及很快，去年北京土地增長是900多億，今年1、2月份就有400多億，我們認為總量可能仍然是下降，總國土資源部數據來看，也仍然是前幾年的下降趨勢，比去年和前年都要低，那么如果這個土地供給的數量在下降，那投資很難增長。

從面積增長來看，新開工到3月份是負0.8，就保持負增長速度，就是去年包括一些保障性住房，換句話說扣除保障性住房，商品房就更低了，如果今年仍然保持一個負增長，因為去年土地都是負的，今年能不能增加還是一個難題。

但是我們銷售出現了一個快速增長，去年說這個問題的時候很多人都不重視，我認為今年3月份可能房價會暴漲，那么那時候我是希望政府能采取更多的措施來防止房價暴漲。

這個增長速度非常不得了，伴隨著增長速度銷售面積之下，從這個情況下分析紅線通常在藍線之下，基本上是相等的，只有在一個情況下出現雖然政策有點變化，現在是銷售大于藍線大于紅線，我們已經公布了價格變化，價格增幅最快的是北京，增長11.2%。

環比增長最快的是3點多，這個是非常非常大了，所以從整體看交易量的變化和價格變化是伴隨同步同出，一兩個是不是不能反映，所以去年看到從年初下降到年底的緩和，越是這樣越會影響到，政府出臺會影響到供給，我更關心的新增供給不能滿足，重復轉正的變化會保證市場的需求。