美聯儲加息對中國樓市影響 中國樓市“泡沫”面臨大危機

北京時間2016年12月15日凌晨3點，美聯儲主席耶倫宣布加息：將聯邦基金利率（美國同業拆借市場的利率，不是銀行存貸款利率）上調25個基點，從0.25%到0.5%的水平，上調到0.5%到0.75%的水平。

  2007年美國爆發次貸危機后，美聯儲為了拯救經濟曾連續降息和實施量化寬松。

后來，隨著美國經濟逐步好轉，美聯儲先在2014年10月宣布結束量化寬松，又在2015年12月17日啟動了加息周期。

  對于廣大購房者來說，最關心的就是美聯儲加息對中國樓市到底會有什么影響？  1利空中國房價，炒房客要小心  美國加息，全球熱錢就回流美國，中國也不例外，首當其中受到沖擊的是中國樓市，加息屬于貨幣收緊，利空房價，樓市泡沫可能會被刺破。

那些在中國市場上興風作浪多年的熱錢，將會拋棄中國樓市，將人民幣兌換成美元，流回美國。

  國際熱錢跑了，資金成本將大幅上升，一些缺乏競爭力的房企將面臨資金鏈緊繃，甚至斷裂的危險。

一旦房企的資金成本飆升，只能降價買樓，如果沒人接手，恐將迎來中小房企的倒閉潮。

那個時候，便宜的房子比比皆是，還有誰會去炒作房子呢？或許一線城市的房子不會大跌，畢竟人口不斷涌入一線城市，買房的剛需一直存在。

  雖然加息不一定會讓樓市崩盤，但是也算一個利空。

對于借錢投資的炒房人來說，風險面前要提早防范才好。

  圖片來源高盛研報  2房貸利率或有所上調，購房者成本增加  美聯儲加息會使游資離開中國形成趨勢。

  近期監管層為了穩定經濟增長、避免房地產發生危機，放松了限外令，同時將二套房首付比例下調至20%。

但是，由于流動性趨緊的掣肘，銀行并不一定有資金來向房地產領域提供足夠多的新增貸款。

就算銀行有資金可以貸給購房者，在流動性不足的情況下，房貸利率也會相應有所上調，購房者的成本并不會小。

  3香港金融經濟將直接受到沖擊，間接影響內地  美聯儲加息以及人民幣貶值需求上升，會使大量游資拋售人民幣資產，而離開中國。

  很多學者認為，中國的資本項目沒有完全開放，資金流出不會有太大影響。

但作為自由之港的香港樓市、股市將直接受到沖擊。

正是由于國際游資不斷涌入香港，使香港樓市、股市近來紛紛在歷史高位徘徊，如果一旦游資大規模轍離香港，那將會使香港的金融和經濟受到重創，間接影響到內地的經濟和金融的安全。

  美聯儲加息，那么大量游資將離開沒有外匯管制的香港，馬上香港經濟和房地產都將受到沖擊，而如果中央政府要出手拯救香港經濟，同時又要穩定內地資產泡沫不破，難度系數和維穩成本將大幅增加。

  美聯儲加息意味著什么？還有這10個問題的答案你應該知道：  Q1  美聯儲為什么加息？  因為美國經濟在好轉，通脹率已經有所回升，失業率也下降到了4.6%。

可以說，目前美國已經基本實現充分就業，如果不加息，未來有通脹的風險。

  Q2  2017年美元會加息幾次？  一般預測可能會加息三次。

但特朗普新政具有很大不確定性，由此帶來的全球經濟波動也有不確定性，所以最終能加息幾次，很難說。

  Q3  如果美聯儲2017年加息，會在什么時候？  2017年，美聯儲一共有8次議息會議，如果加息一定會在會議之后宣布。

下面的會議時間為華盛頓時間。

  1-2月會議日期為1月31日-2月1日；  3月會議日期為3月14日-15日(本次會后將公布經濟預期，美聯儲主席也將舉行新聞發布會)；  5月會議日期為5月2日-3日；  6月會議日期為6月13日-14日(本次會后將公布經濟預期，美聯儲主席也將舉行新聞發布會)；  7月會議日期為7月25日-26日；  9月會議日期為9月19日-20日(本次會后將公布經濟預期，美聯儲主席也將舉行新聞發布會)；  10-11月會議日期為10月31日-11月1日；  12月會議日期為12月12日-13日(本次會后將公布經濟預期，美聯儲主席也將舉行新聞發布會)。

  Q4  美元加息會帶來人民幣貶值壓力嗎？  當然。

利息是資金的價格，美元加息，意味著美元變貴了。

如果中國不同步加息，人民幣就需要貶值。

更何況，過去這些年人民幣超發，讓人民幣匯率有所高估。

  Q5  人民幣將貶值到多少？  此次加息“靴子落地”，意味著短期內人民幣利空出盡。

從目前央行的姿態看，年內人民幣對美元匯率大概將維持6.9元左右的水平。

至于2017年，很難跌破7.4。

未來中美關于人民幣匯率的博弈，將長期存在，美國方面希望人民幣穩定，或者升值，以減少中美之間的貿易不平衡。

  Q6  我需要換點美元嗎？  如果你有孩子正在國外留學，或者即將留學，你一定要換一些。

如果條件允許，可以把孩子留學費用全部準備好，以鎖定成本。

如果留學是去歐洲或者日本，也應該先換成美元，以后再換成歐元、日元。

  從資產配置角度，一般家庭也應該擁有一些美元。

但美元在國內投資渠道不多，主要是防范人民幣貶值風險，屬于略偏保守的投資。

  Q7  美聯儲還有什么大規模殺傷性武器？  有，這就是“縮表”，也就是減小美聯儲資產負債表規模。

具體做法是向市場出售以前購買的國債、MBS等，相當于收回市場中流通的資金。

這將讓美元進一步變強，并對全球產生巨大影響。

  Q8  黃金未來一年是漲還是跌？能買嗎？  未來一年，黃金等貴金屬仍然受到美元加息因素的制約，金價將呈現筑底態勢。

由于人民幣存在貶值趨勢，所以黃金對中國投資者具有一定吸引力。

美聯儲加息對黃金價格的打擊，將逐步遞減。

  Q9  中國央行會加息嗎？  過去一個月，為了支撐人民幣匯率，中國央行收緊了流動性，11月廣義貨幣M2同比增速下降到了11.4%，短期貨幣市場利率走高，這是A股出現調整的重要原因之一。

美聯儲宣布加息之后，未來幾個月中國央行收緊流動性的壓力明顯減輕。

  由于房地產入冬，2017年中國存在穩增長的壓力，應該不會加息。

  Q10  近期中國外匯儲備不斷減少，未來會加強外匯管制嗎？  當然會，而且已經在實施了。

央行目前主要收緊了投資性換匯，比如保險公司境外投資、中概股回歸等。

每人每年5萬美元換匯額度屬于“經常項目”，不屬于“資本項目”，目前尚未收緊。

如果未來外匯儲備減少太快，每個人的換匯額度會降低。