眾籌賣房：地產大佬的集體焦慮

郁亮、張玉良、任志強、馮侖、潘石屹、楊國強、宋衛平……這些平常難得一見的地產大佬，5月29日竟然一起現身上海金茂大廈。

他們中的一些人彼此曾有口舌之爭，也曾互相暗暗較勁。

但為了一個共同的目標，他們放下了成見：由平安好房CEO莊諾和萬通控股董事長馮侖聯合發起的中國首個房地產眾籌聯盟于這天正式成立，上述大佬正是來站臺的。

正如萬科總裁郁亮去年所警告的：賣不出去房子的開發商最危險。

對于開發商來說，2014年至今，房地產買方市場已然來臨，購房者越來越難找了。

與此同時，地價高企、利潤變薄和去化放緩等瓶頸日益顯現，地產大佬們聚集在一起，顯然是希望通過互聯網、眾籌這一切入口，解決當前行業的痛點。

大佬們的地產眾籌從去年開始，開發商們發現，房子越來越難賣了。

“2013年的13億平方米成交面積是個峰值，短期內很難超越，” 中國房地產業協會副會長任志強在2014年年中曾表示，房地產的庫存問題很大。

截至目前，這一庫存數字仍在不斷增加中。

與此同時，受市場調控和土地價格居高不下的影響，房企利潤越來越薄；在銷售和市場層面，還面臨銀行放貸慢、回款周期長、去化慢以及用戶的需求改變等問題。

“建立眾籌聯盟的目的，就是希望能夠按照客戶的要求，在資金和產品功能使用上都給予更好的滿足。

”馮侖說。

據悉，房地產眾籌聯盟很快得到了眾多開發商的響應。

包括萬科、綠地、碧桂園、綠城、SOHO中國等相繼加入，截至目前共有10余個項目審核通過，而提出申請的項目則達到56個。

莊諾介紹，眾籌的流程是，地產商先拿地，在平安好房平臺發起眾籌項目進行融資建設，投資者以“微開發商”身份購買份額參與融資；達到最低資金目標后，房地產商用該筆資金進行樓盤建設，之后，投資者可以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房后轉成收益權。

投資者的收益體現在，前期眾籌的標的價格將遠低于樓盤的銷售價格，價差是其主要獲利渠道。

平安好房稱，第一個眾籌項目已經確定，合作對象是此前中國平安入股的碧桂園。

莊諾認為，國內地產業已從黃金時代走入了白銀時代，輕資產是未來的方向。

地產眾籌是要讓買房者成為微開發商，實現地產商和投資者的雙贏。

眾籌可降房價20%－30%？“通過眾籌，我們能讓客戶獲得房價優惠20%-30%。

”馮侖說。

莊諾具體解釋，地價是硬性成本，很難改變，建造成本變化也不大。

眾籌的作用主要體現在融資和營銷環節，能夠幫助開發商減少甚至消滅融資和營銷成本。

這對剛需市場是利好，地產眾籌也有了實踐意義。

但中原地產首席分析師張大偉認為，眾籌對房價的影響不大。

在目前的房產項目開發成本里，項目的地段已經基本決定了產品的價格，且不論在營銷和融資上壓縮成本的成效相較于大頭的固定成本可能只是車水杯薪，就營銷成本而言，其在總成本占比較低，然而在項目落成后期，只要有空房，就仍需要營銷，其中的成本還是落回到了客戶身上；就融資成本而言，在改變融資渠道所帶來的定制化服務中，與客戶協商定制可能會延長項目完成的時間，而這期間的各項成本是增加的，同時也是由客戶來承擔，因此削減這兩塊的成本意義不大。

張大偉表示，“讓利論”吸引的大部分都是剛需族，但真正能眾籌的并不是這類需求，反而是細分市場：那些“錢多任性”、對房屋有定制需求的小眾市場。

類似別墅這樣的小眾市場的高端定制消費可能更靠譜些。

馮侖和莊諾也坦承，不是所有的項目都可以做眾籌。

“我們從56個申請項目里篩掉了很多，只通過了十幾個。

像青海等地的項目是不敢做的，眾籌項目大多都會在一線城市。

”莊諾說，第一個走完眾籌全流程的項目——碧桂園嘉定項目便位于上海。

地產金融化的游戲深究此次聯盟的創立，平安好房在其中最為積極，而所有的眾籌，都要在平安好房平臺上認購。

而平安好房的角色也很明確，只做平臺建設、不參與具體投資，平臺收益來源于向開發商收取的平臺管理費用。

眾籌應是一種用團購+預購的形式，向網友募集項目資金的模式，其本質是一種購買行為，不是投資行為，且籌資項目不能夠以股權或資金作為回報，項目發起人更不能向支持者許諾任何資金上的收益。

大佬們的眾籌聯盟舉動，在張大偉看來，其嘗試意義大于實踐意義。

他認為，中國至今為止，還沒有真正的地產眾籌行為。

眾籌應是開發商拿土地前就開始籌集資金，并在項目建成后以實物或服務作為跟投者的回報，然而眾籌聯盟仍然是開發商拿地之后才開始的籌資，并涉及以資金、分紅作為投資回報，嚴格來說，更適合用投資金融產品來形容，并非嚴格意義上的眾籌。

以碧桂園聯手平安好房推出的嘉定眾籌項目為例，碧桂園聯席總裁朱榮斌介紹：“投資者的收益將主要來自三個方面：份額轉讓、房價優惠和項目分紅。

”莊諾也曾明確表示，眾籌建房的行為就是變成購買金融產品，眾籌有風險，投資需謹慎。

“整個地產行業進入新常態，地產大佬們都有一種迫切的需求，希望通過自己的改變關聯上已經逐漸互聯網化了的市場需求。

由于長期以來土地的價格居高不下，房企不太可能做根本性改變，眾籌依然只是停留在了營銷層面上。

”張大偉說。

在5月29日的眾籌聯盟成立論壇上，任志強認為，眾籌的出現就如Uber、滴滴打車之類的產品，都是由于市場不開放而出現的自行解決的辦法，同時他還強調，眾籌最忌諱出現誠信問題，第一次失去信譽就徹底沒戲了。