創業，到底去哪里？

1998年的夏天，IDG在中國開了第一槍。

2000萬人民幣的投資代表了中國VC元年啟動。

之后開始了兩輪巨大的互聯網流量紅利。

第一次屬于2000-2010年，這一代是PC時代的互聯網；2010年開始到今天，這是第二代，被稱為移動互聯網時代。

這一代更猛，背后就是因為智能手機的數量要遠遠多于十年前個人擁有PC的數量。

美元VC和華爾街的基金經理們想的也很明白，如果中國有巨大的人口，這些人都用上了手機，就是巨大的流量。

流量，是虛擬的，快速來回亂竄，短時間內可以聚集形成某一個領域的流量壟斷者。

中國的創業者們，搞了這么多年流量變現，不管是先聚集再變現，還是邊聚集邊變現。

最賺錢的還是逃不出老三樣：電商、游戲、廣告。

老三樣的登峰造極，中國互聯網的巨頭也出現了：阿里、騰訊和字節跳動。

這成功的背后是巨大的流量的支持，流量的背后是統一的語言、文化的巨大人口紅利背景。

再回頭看看30年浩浩蕩蕩的人流遷徙，人口流動的初衷是為了找到一份謀生工作。

中國與美國不一樣，神州大地是幾千年農耕演變過來的。

人口散落于960萬平方公里，縱深極深。

1990年至今這三十年，古老的分布，在現代化進程的影響下，開始了史詩的變化：向大城市進發!年輕人的匯聚，帶來了更多的創業、消費、商業繁榮。

今天的一線城市之所以稱為一線，也是平均接近50%的外地新居民眾人拾柴火焰高的結果。

年輕的深圳如果線上巨頭是因為流量匯集而登峰造極，那么線下30年神州大地史詩般的遷移，更加成就了大城市的崛起。

中國互聯網巨頭之前的BAT，現在還是BAT，只不過那個B可能要被換了；30年前，中國一線城市是北、上、廣；京滬未變，但深圳爆發了。

如果深圳和字節跳動類比起來，倒也有幾分相似的特質。

其中最大的共同點就是：年輕！深圳這幾年最大的成就就是誕生了一批世界級的企業；而字節跳動從當年那個聚合看新聞的，硬生生打造出TikTok（抖音）這樣世界級產品全家桶。

有一個傳說，硅谷的一個設計，在美國需要花個把月才能找齊電子元器件，到了華強北只需要一天就可以馬上拿出樣品。

同樣在傳統企業，上馬一個項目需要扯皮一個月的時候；字節跳動的內部人員開個會就可以先著手啟動起來了。

“Context，not Control”人口紅利向產業鏈紅利的轉型，絕大多數地方是沒有能完成的。

但是深圳是個罕見的例子。

先是中興、再是華為，后是大疆。

準確的說，美國在發起與深圳市南山區月號街道辦科技園之間的貿易戰。

這個是線下，在線上美國罕有對買買買和玩玩玩生意的詬病，301報告卻對一個小視頻軟件開始了集體訴訟。

在巨大的GMV和DAU，如果影響力不強，美國是不感興趣的：那不就是一塊肉么！但如果這個產品侵入的是我民眾意識形態后花園，這個深遠意義就遠不是shopping和gaming那么簡單了。

糖衣炮彈的殺傷力，美國人是最清楚的。

 膨脹的上海有人說上海會成為紐約或者倫敦，馮斯基曾經在紐約讀書、上班。

但我越來越感覺到，上海其實更像東京或者首爾。

2018年11月，蘇州軌道交通S1號開始施工，建成后將穿過蘇州工業園區、昆山市區，牽起來上海地鐵11號線的手。

滬蘇軌道交通的建立是背后常駐人口6500萬的大都市圈的設想。

與東京還有一個重大的差別就是：上海與其周邊其實是有大量空地的，但是卻沒有持續的連成城市片。

這就要聊聊為什么城市攤大餅沒有攤的那么快？2014年，中央和國務院發布了《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》。

在這個頂層文件中，中央提出：特大城市要適當疏塞經濟功能和其他功能，勞動密集型工業向外轉移，加快產業向中小城市作為優化城鎮規模結構的主攻方向，有重點的發展中小城鎮。

促進大中小城市協調發展。

換句話來說，就是一線城市、省會城市、大城市，不能再吸金了。

把你們的卡路里讓給中小城鎮一些。

想法初衷是好的，但是與實際的情況確實有違和感：1、有限的用地指標多傾斜到了中西部，沿海的征地指標很少，與自身的經濟體量不想匹配。

比如，上海看地理地圖，好像不缺地，實際上是缺的征地指標。

2、產業向中西部或者中小城鎮輸送，土地是便宜了。

但是人才、配套政策、金融政策、當地政府的執政能力，軟環境。

這些都不是中小城鎮短期可以改變的。

結果變成了一些輕工制造寧可去東南亞，也沒向中西部轉移。

再或者，很多中小企業寧可在大城市周邊轉型，也不把產業遷入中小縱深城鎮。

在這個指導政策下，2013年到2018年，中國十大城市，還是增加了1100萬人。

產業沒下去，人怎么還是上來了？其次，如果上海拿到了指標，到底是放在蘇滬、浙滬之間的空地，還是放在城市內或者城市邊上開發？記得哦，指標是按照城市給的，彌足珍貴。

你要是領導，還是放在城邊上配套跟得上的地方還是放在遠郊？恐怕賣地的價格就幫助領導用腳投票了。

所以，上海這張餅，漲的也不快。

也就是一年一公里向外擴。

西邊到了九亭西邊一點了。

劃重點：城與郊轉換那一刻，周邊房子漲的最快哦！2018年，國務院辦公廳出臺了二份180度的新辦法：《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤結余指標跨省域調劑管理辦法》。

用白話講講就是，給大城市松綁了。

大城市不是沒指標么，好！到貧困地區買地去。

貧困地區，把宅基地、經營性用地都復耕，然后指標賣給大城市。

這個就是現代版“飛地”來歷。

解鎖了土地的指標，大城市將迎來更多的發展機會。

城市的發展核心因素：還是人和地。

除了京、滬兩個限制規模的城市以外。

中國2線以及強2線城市，將迎來巨大的發展機會。

樓市么，小城市全面日本化，大城市全面香港化。

3到18線城市，持續輸出人口。

小城鎮的房子可能淪為消費品而非資產了。

 北京在減脂魔都有的，帝都一定有；魔都沒有的，帝都還是有；萬般財富，源于帝都......中國經濟貌似只有兩架真正的馬車，一匹叫“外貿”，一匹叫“投資”。

外貿，不用解釋，歐美給單子，產品我來造，外匯國家要！投資，更不用說，超級鐵公基，消化過剩產能力，增加GDP！外貿和投資，都造就了大量的工作機會和GDP拉動動力。

論質量，好像還是外貿更高。

投資這匹馬的夜草哪里來的，這里不深講，反正財政是赤字的。

中央的投資源頭是從北京開始的，第一站先到京滬直轄市，然后是省會。

省里的雨露最多下到副省級城市。

3-18線就沒法雨露均沾了。

作為資源的源頭，近水樓臺先得月。

經過40年的建設，北京的經濟規模大有趕超上海的勢頭。

1980年，北京GDP相當于上海的44.6%，到2019年，這個數值已經攀升到了92.6%。

過去的20年，馮斯基從事的VC行業項目最多、最優質、投資機構最多、投資人最多，統統集中在了帝都。

VC、PE行業，一城資源可能要占到全國的60%在這個關鍵時刻，北京的追趕運動戛然而止了。

北京看未來十年，正在脫離經濟色彩，強化首都的功能。

停辦一些農民工子弟小學，騰退主城區的批發市場，以每天幾千個足球場的面積拆違（當然這個事其他城市也做，一是鳳姐變冰冰，城市改頭換面；另外本來稀缺的土地資源，還能讓你違建繼續霸占著？）。

同時北京設立通州城市副中心，河北雄安的千年大計。

新版本北京城市總體規劃（2016-2035），北京不提“發展首都經濟”，正式凸顯了向華盛頓走的魄力。

中國的政治經濟捆綁的結構，在有些經濟領域也確實難以剝離政治的核心影響力。

基本未來是這樣：對于制造、物流、批發、倉儲等占地方的，對環境有影響的產業，可能通通都要遷離帝都。

但是金融、投資、銀行、顧問、咨詢，這些恐怕不會離開。

各位985、211畢業的同學，是不是去帝都就要想好了。

有些公司是北京注冊，崗位地點可能在雄安、或者通州。

 先論南北，無問西東秦嶺、淮河被稱為中國南北的分界線，再加上人口角度著名的胡煥庸線。

上帝之鞭在驅使著人在南遷。

西北、青藏、東北，這三個地區不用說了；中原和北方地區除了北京以外，也是全面落后于南方。

南方沿海，改革開放之后，以江浙滬、廣深珠為核心，民營經濟不斷在追上來。

地方民營經濟的增長，帶動了地方政府執政理念、官員素質、以及經營環境的巨大改變。

杭州從20年前的旅游城市，一躍成為中國互聯網圣地之一。

不信的話，到杭州坐坐地鐵。

整個車廂的平均年齡要比上海、北京小8歲。

各種園區，感受到了深圳南山區的年輕活力。

漢、成、渝，似乎也抓住的產業轉移的紅利。

從華東和華南迅速招商引資。

不管被稱為九省通衢的武漢，還是西部雙塔的成、渝，紛紛進入了中國十大城市。

上圖就是【胡煥庸線×秦嶺淮河×馮斯基版的中國十大城市】。

上帝視角，似乎在反映出來一些趨勢，似乎這個趨勢未來5-10年不可逆。

畢業的985、211，以及想創業的年輕人，該去哪？ 為什么去大城市？2019年的一大主題就是“搶人”。

人才引進，歷史由來已久。

但是過去都是服務高端人才。

從未像今天一樣，放下身段搶更廣泛的年輕人群。

城市之間的競爭壓力與日俱增。

一邊是老齡化的困擾，生育熱情不足（造人就是愛國！）；另外是高鐵和航空的普及，人才的流動變得更加的容易，稍微有點追求的城市，不免為未來未雨綢繆一下。

創業者，去哪創業？多金的地方。

創業分兩種：一種是生意，一種是可資本化的生意。

第一種占了整個中國公司中的99.999%。

而可以資本化，拿到VC、PE投資，再到二級市場IPO的項目是萬里挑一，鳳毛麟角。

第一種生意如果適合在大城市創業，那么第二種生意，面向互聯網的創新公司，可能只存在前20大城市中的前幾個：京、滬、深、廣、杭。

這些城市最大的特點就是有錢，容易拿到投資，也更容易在城市的生態和行業細分中找到需求和盈利模式。

而如果你到那種人均存款倒數的城市，無論做消費，還是to B，都可能沒有大勢的助力。

這里還有一些口碑不好的，營商環境惡劣，法治文明沒有提高上來的地方。

好不容易來條魚，關門打狗，在今天也是時有發生。

城市上市公司總市值（億）上市公司數量北京153571282上海56247236深圳48694232杭州1512993廣州1376478成都739264南京1075060蘇州516654武漢637352寧波585548天津557245長沙535645重慶687043廈門310237合肥405934西安565833烏魯木齊475131福州694931紹興391631汕頭258427臺州272727無錫269127各地上市公司也是個很好的X光機。

無錫、寧波可能會吊打中心級別城市西安和鄭州。

錢和人，早就習慣了用腳投票。

哪里法制健全、政府服務意識好、營商環境便捷，最終就會有強者越強，弱者越弱的馬太效應。

民營經濟越發達，越吸引人進入，資產價格也就被推高。

過去十幾年看的是京滬深房價的一騎絕塵，緊跟著增長最快的就是2線和強2線城市。

3到18線城市怎么辦？90年市場化開始，浩浩蕩蕩30年。

很多軟的硬的環境，不是一天形成的，積重難返。

慣性的使然，年輕人一定會繼續從弱的遷移到強的，從中小城市，農村向1-2線省會和大城市涌入。

中國的大城市人數會越來越多，或者說現在還不夠大。

3-18線人口越來越少，你的房子該怎么辦？還是一線二線賺錢，回老家縣城造樓買房么？另外，如果去大城市，目的不是趁著年輕賺錢，而是為了定居。

年輕的985和211第一天落地一個城市就要想到這一點。

某些外表光鮮的城市，其實和日常生活也沒啥關系，五光十色的大樓，做背景拍拍照，拍兩個月最多了。

當下有沒有首付款先不說，至少城市找得到工作，有機會買房，戶口短期內能拿到，這些才是中期需要考慮的。

所以我建議大學畢業，第一件事，先選城市，再選工作。

你的目的是留下來，而不是做個三年的過客。

 年輕無敵中國名義上有三個圈，京津冀、江浙滬、廣深珠。

其實是一個北京+長三角和珠三角。

北京先摘除在外，這個城市太特殊了。

珠三角看來長期超越長三角已經沒有懸念。

按照中國城市65歲以上老人來看如下：最年輕的城市：深圳；最老的城市：南通（一河之隔，劃個船就去蘇、錫、常或者上海了）；少年兒童最少的城市：上海兒童最多不知道留不留得住的城市：貴陽這樣計算，長三角12個城市，14歲以下人口是10.8%，65歲以上的人口是12.1%；珠三角7個城市，14歲以下是13.9%，65歲以上是5.8%。

也就是說珠三角整體屬于“成年型”，長三角屬于“老年型”，平均年齡差距10-20歲。

人口結構影響著未來十幾年的規劃。

而上海作為長三角的龍頭，目前人口在大政策上被限量。

長三角這個“雞胸肉”看來是要被珠三角“雞腿肉”反超了。

再來看看雞胸肉的內部，上海和杭州，到底哪個部位更Q彈一點？ 14歲以下人口比例65歲以上人口比例老少比杭州12.2%11.2%92%上海8.3%12%145%杭州和上海都是有歷史和原住民的城市。

深圳不一樣，漁村建立起來的城市自然年輕人比例更高，老人更少。

而就算杭州和上海比，杭州也遠年輕于上海。

這就是為什么馮斯基坐在杭州的地鐵上，年輕的面孔多的像深圳的南山。

年輕的力量，將推動消費、娛樂、經濟、科創的一系列進步。

上海的經濟：民資、國資、外資三分天下。

中央將很多全國性的功能單位和企業放在了上海，成為外資FDI的橋頭堡，這就是今天的上海。

然而如果“較長時間應對外部環境變化”，而民資中小企業又得不到主力的發展。

倒不好說10年甚至15年之后，長三角的龍頭到底是滬還是杭了。

另外相比杭州上海還有一個優勢就是多元。

人才和產業，電子、高端制造、醫藥、消費、信息技術、啥都有。

這個是普通的強二線城市比不了的。

人性使然，就是要到更富裕的地方去。

上海除了市區密度高，其實蘇滬、浙滬之間有大片的土地。

如果開放土地指標以及人口限制（不按照城市總量，按照密度算），上海和北京一樣會在未來搶人大戰中占得先機。

也會大大的改變當地人口結構。

 衣、食、住、行，誰是真剛需？衣服、農業、交通，這個在古代是剛需，是因為那時的科技限制了生產力。

幾百年前和今天，紡織、農牧、交通工具發生了指數的升級。

供給是遠遠大于基本需求的，為了能討好消費者。

搞出奇特的花樣也是層出不窮：穿著各式各樣的衣服，挺著大肚子，坐頭等艙日行千里。

這就是工業化的神力。

然唯獨住房是沒有徹底工業化的。

或者可以說是僅僅建造實現了工業化，但是無法把一畝地變成兩畝。

有人說可以蓋高層，沒錯，確實這樣一平方變成幾平方了。

但要想想，糧食和衣服，那可以幾千倍萬倍的增加效率。

房子無法越蓋越高，涉及到多元的配套也跟不上。

水、電、煤？安全、防火、防疫？話說遠了，核心是：土地不夠；更準確的是用于住宅的土地指標不夠。

土地的稀缺，是個多元的問題，不是一句話能講清楚的。

這里面有政府財政依賴的問題、金融抵押物的問題、還有在產業空心焦慮癥下規劃了大量的非住宅用地的問題；還有M2的問題以及人口涌入的問題.......房地產是個敏感的問題，這個話題不能多講，但是馮斯基就中肯的再嘮叨一下：整篇文章再看兩遍，自然知道該不該買，以及買哪。

自購是一種居住態，租住也是解決剛需的另外一種選擇。

今天我們可以多聊聊租房。

2018年年中，全國熱點城市的房租來了一次脫韁小野馬。

一線城市更是一個月內漲了20%。

即便逃離北上廣深，成都和西安也是30.98%和25.08%漲幅在等待著落地的后浪。

如果從環比角度看，貝殼研究院也有一個數據：2018年7月，北上深，環比分別上漲了2.4%、2.1%、3.1%。

是不是房東錯先不說，當期的CPI也是2%哦。

2019年，巴樂兔租房研究院發布《2019年輕人租房大數據報告》。

報告顯示，2019年租約整體呈波動上揚態勢，面向年輕人的機構租房市場交易規模持續增長。

在租住方式中，年輕人首選了更經濟適用的“合租”模式，這個比例達到85%以上。

報告指出，2019年合租租金相比去年平均增加了10%左右。

獨門獨戶變得奢侈，合租變成了常態。

先讓我們看看市場中的房東類型：個人房東，除極少數優質房源用于Airbnb、小豬短租等分享經濟外，絕大多數業主房源是C2C式長租或交由中介機構掛房出租。

職業房東俗稱“二房東”，盤活大量分散業主房源集中經營并進行專門的租賃管理；品牌公寓，主要分布在國內一二線城市用于改善白領住房品質的公司，由于目標用戶以年輕大學畢業生為主，一些運營長租公寓公司的互聯網化傾向明顯。

個人房東和二房東，歷史上存在已久。

所以有人把租金上漲歸咎于品牌公寓搶房子。

其實品牌公寓在這個市場上的占比非常低，幾萬間房子啊，品牌公寓才占多少？根本掀不起漲價的風浪。

而且長租品牌公寓也是一臉委屈：運營成本這么高，還有管家服務、重新裝修，其實一直都虧錢。

這次疫情這么一搞，連行業老二都危險了。

更多的原因，還是政策和市場的調節作用：1、群租房大整頓。

2017年之后群租房成為整頓的重點。

很多只租的起群租房的基層勞動者一夜之間沒有了住的地方。

北京那一年還出現了人口負增長。

表面上看人口少了，市場應該租金下降。

其實本質不是這樣，“住”是剛需。

整頓的隔斷房、群租房之后，大量的基層藍領、白領其實沒有離開北京而是承受更多的租金進入了正規租房。

這樣使得租房需求激增。

2015年拆違任務是1500萬平方米；2016年拆違任務是2979萬平方米；2017年拆違任務是5989萬平方米；2018年拆違任務是4000萬平方米；北京的房屋建筑總面積也就是9億平方米，一年拆掉6000萬平米的違章建筑，相當于每年拆掉全是1/14以上的房子。

租房市場的最底層密度最高的空間被拆除，而公租房或者其他形式的供給并沒有增加，房租上漲就成為必然。

從全球城市來看，北上廣深都不到2%，在世界級的城市來說還是全球墊底的。

但是從民眾來看，中國一線城市光有國際的名頭，可沒有一線的平均收入。

偏低的收入，一直拖拽著租金走不上去。

所有市場價格都是反映市場的供給雙方的需求。

重點城市的住宅的指標不多，可租賃的空間只會更少。

讓價格平穩，一是合理安排保障或者公租房的位置和供給。

二是發揮二房東和品牌公寓的效能。

其實二房東和品牌公寓是加速市場效率的。

如果市場上沒有專業二房東輸出管理能力，那么很多空房就在市場中消失了：這么低的租金回報率，房東這么忙，空關著行不行？至于二房東和品牌公寓誰能競爭到最后，可能都存在，但大型品牌公寓無法壟斷市場。

因為很多行業，真的不是想整合就整合，想壟斷就壟斷。

隨意該碎片還是碎片化。

就是海量的二房東逐步替換掉個人房租的房屋出租。

越來越多的房東把閑置物業交由專業二房東打理。

常壘投過一個項目叫寓小二。

作為海量二房東使用的管理工具，既可以管理房源還可以對接租房流量平臺。

2年多時間上架190萬套真房源，每天有2000多萬的房租在平臺上跑。

這些現代的信息化工具，無疑也是加速這個市場的效率、也讓租客避免了假房源和劣質二房東的騷擾。

 小鎮，再見；大城，來了2019年4月8日，發改委下發了一份重磅文件，全名叫做：《2019年新型城鎮化建設重點任務》，啥意思？中國分這幾種城市，城區人口：特大型城市：500萬~1000萬；I型城市：300萬~500萬；II型城市：100萬~300萬；以上的這些數字是排除了城市所屬的地市和農村地帶。

完全指的是城區人口。

重點任務明確了：城區常住人口100萬至300萬的大城市要全面取消落戶限制城區常住人口300萬至500萬的大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制這意味著，在I型和II型城市完全打破了以前的戶籍制度。

之前的思路是，城市越發展越快，你們慢點，等等小城鎮。

走了4-5年，發現不對了。

歷史2000多年的農耕，神州大地最大的人口散落來了2000多個鎮和20000多個鄉村。

但這些地方經濟產業是沒辦法追的上大城市的，反而人口都來進入了大城市。

II型城市近乎于無門檻。

那這里還是有優先劣后了，靠近核心城市、特大城市100公里以內的富裕II型城市將迎來更多的入住新人。

比如長三角三小金剛：蘇、錫、常這都是非常值得考慮的。

那么I型城市呢，文憑就是房票。

985、211，抓緊選擇有發展的城市落腳。

也可以從馮斯基版本的中國十大城市就近、就喜好選擇。

那么對于特大型城市，京滬看來限人口總量；深圳，現在是一線中唯一開口子的地方。

相比于京滬的高冷，南國的風貌似是溫暖的。

另外華東杭州也不錯。

也可以考慮。

一個是特大型城市，一個是I型城市，豐簡由人。

中國的一線和二線城市，除了某些特殊的崗位以外。

生活、城市配套在加速的縮短差距。

成都shopping mall的金碧輝煌絲毫不比魔都差。

城市多幾棟高樓、少幾個小酒吧，這些都是畢業三年內的過眼煙云。

挑一個城市安家、嫁娶、生子、求職、創業、扎根，這才是過好一個人生的重要指標！朋友，你從哪里來？要到哪里去？