一個創業失敗者的自白：房產創業頭上有七把刀！

普通創業者害怕騰訊，房產創業者害怕鏈家。

市面上流傳這樣一個段子，很多創業者面對這個問題時，不知如何回答：“如果騰訊抄你，你準備怎么辦？”而在房產創業領域，也面臨同樣的問題：“如果鏈家也開展這個業務，你打算怎么辦？”在加入品途商業評論之前，筆者曾是一名商業地產線上交易平臺的創業者，在面對這個問題時，簡直無解。

除了拼技術、拼服務，還有什么能拼過現在如日中天的鏈家？創業失敗數月之久，這幾日聽鏈家董事長左暉，萬達董事長王健林的年終總結，一直壓在心底的好些話終于能夠總結出個所以然來。

左暉在中城聯盟論壇上做了“這個社會需要鏈家嗎？”的主題演講，筆者get到最感同身受的點，是“做重”。

1.房產創業第一重：承受不起的“真房源”“這些年由于互聯網的影響，我也一直在想一個問題，我們到底是做的更輕一點還是做的更重一點。

這個行業的輕和重，就是你和經紀人之間的關系，到底離的有多遠，到底要不要擔不擔那么多的事兒。

我們今天的結論是要做重。

”鏈家“做重”，做了這幾方面的事：1、收集房源數據，靠人去一個個跑，很重；2、招聘本科學歷的中介人員，市面上沒有，就自己辦學校培訓，也重；3、為消費者構建交易風險控制平臺，首付之后業主上吊的例子不少，非常重。

如果不是意識到在中國做房產創業不得不“重”，我可能還會繼續堅持走下去。

有幾個無解的難題和與初衷不符的問題，在花光自己并不太多的積蓄之前遺憾的停掉了手頭的項目。

市面上目前我們曾經的對手，或曾經比肩的對手有很多還活著，拿到B輪的不少。

這些能為創業者提供辦公室在線選址的項目有深圳的點點租，從趕集網分拆出來的好租，最近風聲水起的優辦，上海戴德梁行高管出來創業做的馬上辦公，以及后入的場地匯，搜狐內部創業的創業去哪等。

我在分析完競爭對手之后發現，真房源才是“商業地產＋互聯網”的難點和痛點。

我們為什么害怕鏈家，先來看看鏈家怎么做的：130個字段，1000T數據，6000萬套房產基本數據。

房產從業者或房產創業者應該大概知道，這幾組數據意味著什么。

在我看來，就是“重”，像一座大山壓在頭上，但不得不如此，沒有這些重，就不會有“輕”。

130個字段是鏈家對一套房的描述，鏈家之所以走到今天，之所以為業界惶恐，從這些數據背后的故事完全可以體會。

字段是房產網站用來描述一座房屋ID的術語，可以理解為商品的說明書，我們去超市買一般的消費品，拿食物來說，會有品名、類別、配料、產品標準號、保質期、凈含量、食用方法、保存方法、生產日期、產地、制造商、地址、總經銷、食品生產許可證編號等不超過20個的說明。

這就是描述一個食品所需的字段，而房產要比一般消費品更為復雜，20多個字段能描述清楚的產品放在一套房子面前就完全不管用了。

搜房網、搜狐焦點、樂居等房產網站對于一個戶型的字段描述在100左右，大類基本囊括了基本信息、位置信息、銷售信息、價格信息、配套信息、樓盤動態、圖片信息、樓棟信息、戶型信息、房源管理等大類字段。

細分下來僅基本信息就又包括了樓盤名稱、樓盤別名、校正樓盤名、關聯樓盤、樓盤位置、樓棟總數、地圖位置、物業類型、物業公司、物業費、產權年限、占地面積、容積率、建成年代、項目特色、建筑面積、綠化率、樓盤簡介、建筑形式、裝修情況、公共裝修狀況、裝修標準、總戶數、樓座展示、品牌名稱、投資商、物業公司、開發商等近三十個字段。

而鏈家竟然用了130個字段來描述一個樓盤。

而數據收集工作意味著，一個線下人員收集一個樓盤信息至少要填寫130個字段，光從一個房源數據獲取的勞動力成本算，就夠重的了。

而鏈家這個工作靠什么完成的？全靠人，“鏈家從2008年左右靠人去數，目前全國大概數了6000萬套住宅的基礎數據，這個數據是完全真實的。

在數據里面，大概有1000T的數據，不管是基本的地理信息，還是交易的信息，用130多個字段來去定義每一套物業。

”收集數據的工作進行了一年之后，鏈家才敢提“真房源”的口號。

2.房產創業第二重：承受不起的勞動力那么商業地產想要做在線選址的生意，遇到的問題是一樣的。

即使不需要130個字段去定義，一個寫字樓至少也要幾十個字段才能給正在選址的創業者門一個基本的信息展示。

而在中國，既沒有美國的MLS，也沒有澳大利亞的REA，這些數據的獲取靠什么？靠跑。

左暉也不傻，如果能購買或接入第三方數據，誰也不會用這個笨辦法。

他試過，“北京到底有多少棟樓、多少個社區呢，后來發現根本找不著。

這樣非常基礎的信息，在中國今天的環境下是沒有的。

我們跟建委、跟查水電的去協調，后來發現都沒有辦法。

”商業地產同理，也沒有基礎的數據服務，房產細分行業的任何垂直創業，都需要大量的人員集中時間去“掃樓”，又或者專人長時間去掃樓。

而這涉及到兩方面的成本，或者付出人力成本，或者時間成本。

燒錢，燒不起；時間，時間等不起，養人，人養不起。

房產創業的人員投入太重，重到沒有資本陪著玩不起。

那么目前點點租們怎么做的？為“潛入敵部”掌握一手信息，筆者曾偽裝成創業者打過趕集好租和點點租的400電話測試過。

趕集好租起家北京，對北京的辦公寫字樓數據掌握相對詳實，他們采取和線下的中介合作，趕集好租提供的房源信息并不符合我的要求，于是對方推薦了一些遠郊的寫字樓。

之后沒幾天就有幾家不同中介公司打來電話詢問租寫字樓的事情。

點點租可以說是商業地產在線選址平臺里做的最早也最互聯網的一家平臺。

早在2014年，點點租對外就宣稱在深圳當地每月的成交額過億。

這隨不失為一個解決“重”模式的方法，但本質上與“互聯網思維”提升效率的初衷相悖，創新則更無從談起。

3.房產創業第三重：承受不起的實時化在做項目期間，有不少創業者找到我讓推薦寫字樓，由于當時產品沒有上線，我們當時是直接開給客戶一個選址方案。

相當于符合客戶要求的那部分數據，我們先在后臺做篩選之后，給到客戶一個涵蓋租金、地段、配套、優惠政策等20個字段左右的意向選址方案。

當通過小范圍口碑傳播前來咨詢的客戶多了起來之后，我們明顯發現，之前通過數據收集以及掃樓得來的數據根本跟不上市場的變化。

這個時候，最大的問題——“真房源”問題暴露了出來。

商業地產在線租賃與住宅還有區別，雖然比起買房，商業地產更低頻，基數更小，但這幾年“雙創”帶動的熱潮對寫字樓市場的影響是巨大的。

以前經營穩定的企業短期之內選定不會更換辦公地址，但近幾年的中小企業，變數太大。

或者拿到融資招人擴張，馬上需要換地方，或者經營一年半載就直接死掉的，都不在少數。

這個變量讓從前低頻的寫字樓租賃市場熱鬧起來，對于一個樓盤的字段描述就不是一次性的工作。

這個垂直行業面臨著比真房源更難搞定的問題，就是實時性。

租金跟著市場在浮動，租戶甚至分割出租的面積都在跟著市場快速浮動。

如果沒有一款由業主（寫字樓物業管理）實時更新的系統軟件與平臺對接，那么要做到實時化，需要投入的就是人力。

不管是打電話也好，還是親自掃樓也好，都太重。

而如果依靠人力去解決實時化的問題，那么房產創業就純粹成了，為了創業而創業給自己看得一場秀。

我同絕大部分的房產創業者一樣，都是為了解決行業存在的問題而投身的。

當意識到僅僅依靠互聯網、技術、解決方案并沒有“改變世界”一點點，那么這樣的創業是沒有意義的。

4.房產創業第四重：承受不起的利益糾葛重歸重，上述的這些問題都可以通過人力投入解決。

還沒提到的行業利益，是一個想用互聯網技術改變行業的創業者更難承受的一份重。

一般來說，寫字樓業主和線下中介之間是有“回扣”，因為有這層利益在，商業地產O2O在線選址平臺的“真房源”和“實時化”就遇到了“攔路虎”。

在線選址平臺本意上是要“去中介”的，至少在信息獲取這個步驟是“去中介”的。

然而既有的行業利益必然是會抵制這種在信息上的“去中介”。

因為信息恰恰是成交的入口，信息流向哪里，也意味著成交和傭金往哪個方向去。

同類在線選址平臺被投資人質疑為“新中介”。

“你們這不就是搶了傳統中介的生意，你們自己利用信息賺傭金嗎？”誠然，不管主動還是被動“搶蛋糕”的，終究會被山頭上原有的主人當成“土匪”，不管你用什么說辭，“互聯網＋”也好，“智能化”也好。

山頭的主人能做的就是結盟將信息捂在自己的口袋，讓你連“動手”的機會都沒有。

而這份重，作為一心想要用互聯網智能化選址的創業團隊來說，就是相當的“不懂行”。

5.房產創業第五重：承受不起的線下服務在初開始，我們個性化定制的選址方案獲得早起客戶的認可，還沒將盈利提上議程，客戶就主動詢問了服務費用。

也是因為去年創業鼓吹的免費思維的聒噪，我們一一拒絕了向客戶索取服務費，希望通過口碑傳播先積攢客戶。

如今想明白之后，才明白過來，不管如何都要有一套可行的盈利方案，至少養活團隊，至少不用指著投資人。

接下來，我們遇到了最棘手的問題。

客戶根據我們的選址方案看中了幾個意向的寫字樓，希望我們做后續的線下服務，直接幫忙對接寫字樓的負責人。

那個階段選址客戶基本都是獲得天使到A輪的團隊創始人或聯合創始人。

他們不想跟中介打交道，也不想一家家跑寫字樓物業。

而他們在線下找中介時，中介或者不做寫字樓租賃，或者坑蒙拐騙的居多。

有不少創始人在自己的朋友圈痛訴了過程當中的各種遭遇，憤憤不平，期盼著誘人通過互聯網的手段來革了傳統寫字樓租賃的命。

我們當時想做的確實是這樣點事。

但是，說到線下服務，我們有準備，但準備但并不那么及時。

當時創業團隊的人數并不多，某一周認可我們的選址方案并希望我們跟進后續簽約的客戶達到一天一家。

那個階段我們的人員投入大多數放在了線上，致力于解決實時和智能選址的功能實現。

做線下服務從一開始也沒打算自己做，但客戶選址服務只做前半段，似乎也說不過去。

于是幫客戶直接對接了寫字樓業戶之后，我開始考慮線下服務的事。

6.房產創業第五重：承受不起的輕資產當初我們幾個BAT經驗出來的合伙人本來打算做一家中國的“42floor”。

42floor是美國一家為創業租辦公室的線上平臺，從2012年創業至今，總共14個人，非常輕。

他們也沒想要革傳統中介的命，就是單純想讓租客清晰地在網上看到各種房源的信息，而他們盈利的方式是依靠一些像Turnstone這樣的辦公家具生產供應商的線上網店。

如果用當下比較流行的來說，就是“羊毛出在豬身上”，雖然這個說法早已被驗證是不可行的。

當初我們只想做一個十幾人團隊的項目，不想做重，但當事情跟O2O扯上關系后，想輕都輕不了。

O2O中非常重要的一部分就是線下那個O，線上線下都做，那么就要求線下服務團隊建設不可少。

一旦線下也包攬過來，需要有專車接送，有專人服務，和傳統的中介沒有任何區別。

而對于一個初創團隊來說，養一只線下團隊的成本也不低。

而去哪里招到合適的人，培養合適的人，都是大大的難題。

顯然這也是鏈家左暉的難題。

而一旦線下要做服務，那么就意味著我們不僅跟傳統中介宣戰了，也意味著我們跟以戴德梁行為例的專門從事高端企業選址服務的機構宣戰了。

宣戰的資格夠不夠，PK都的底氣有沒有？這都是壓在我心頭的一塊大石頭。

7.是不是只要有錢就能解決呢？如果錢能解決上述這幾重，我想我不會輕易放棄這個項目。

鏈家用人力解決了真房源，而服務人員的解決方案還在驗證等路上。

從鏈家內部人員處獲得消息，鏈家現在連北大畢業的學生都不放過了，用了各種辦法把他們招來做經紀人。

如果有一天鏈家心情一好，看上了這塊垂直領域的蛋糕，我們如何與北大出身的這一批“中介人員”對抗？好在左暉眼里并未把這塊蛋糕的邊角料放在心上，左暉一心想要打造“住”的入口，這個入口暫時還不包括創業者。

房產數據服務公司，房產高端從業人才，如果行業里面沒有這兩大產業形成，那么我們的項目即便當時接受了投資人的錢，在花光投資人的錢之前，模式之重就足夠拖垮這個項目。

那么，我錯在哪里？我錯在從一開始就不具備“輕資產”的基礎。

萬達董事長王健林年終發表了明年的發展方向，要忘輕資產轉型，要靠收租金盈利。

萬達可以談輕資產，可以談轉型。

“輕資產”一定是先“重”才有辦法做“輕”的。

如果沒有線下實體的支撐，如果沒有成千上萬的萬達廣場支撐，萬達談“輕資產”根本無從談起。

鏈家一樣，左暉一直對線下門店和經紀人都“重模式”所累，但如果沒有這些線下的重資產，鏈家就不會成為今天的鏈家，左暉也不需要思考什么“輕資產”。

8.房產創業第七重：承受不起的“夢想”于我們也是一樣，沒有線下基石，從一開始做“輕”就是有問題的。

如果從一開始我們想做的是個網站，而不是O2O，不想改變世界，那么可以“輕”。

無奈，房產創業者們，總有大大的夢想。

而作為典型的2015年“跟風”創業者，那些迷惑雙眼的O2O，跑會，融資，路演，我們可以說一個也沒拉下。

如今回頭想想，我們只是體驗了一把創業，創業本質還是門生意，而成為一個生意人。

成功人士把創業當生意，而我們當初大概還是為了“過把癮”。

所以，敗了，認了。