任志強：中國老齡化住房需求越來越大

有人說“國五條”出臺后房地產市場會出現大洗牌，很多企業會因此沒了，我從來不這樣認為，我認為市場經濟基礎就是競爭，任何時候都應該有這個曲調，經濟中一定是優勝劣汰，一定有企業越來越好，也一定有企業活不下去。

這10年中大約出了18個國務院調控，有時一年出好幾個，但是房地產市場沒有蕭條。

過去的一年中，食品消費第一次從第一位降到第二位，住房消費成為第一，生存性消費轉化成享受性消費。

 　　歐盟平均個人消費中住房占10%，韓國、日本以及美國，這個數據平均都在25%以上。

中國處在這樣一個發展過程中，不管用什么樣的政策似乎都不能改變居民消費的正常規劃，于是我們有了剛性需求和改善性需求的說法。

其實在統計數據中，中國擁有私有住房比率在全世界排第一，盡管我們住房私有化率在不斷下降，但是家庭戶數在不斷增加。

　　有人說當中國進入老齡社會，年輕人會集成更多的房子，但是從德國經驗來看，老齡化讓家庭結構變化，不是住房繼承量越來越大，而是住房需求越來越大。

上個世紀70年代，德國只有約7300萬人口，家庭戶數大約1900多萬個，也就是說有3.7個人住在一個家庭當中，因此房價基本不漲，因為房子數量多，每一個家庭大約擁有1.24套房子。

到了2010年，德國總人口只比上個世紀70年代增加了800萬，但是家庭戶數卻從1900萬個變成4000萬個，家庭每戶人口從約3.7降到2.05。

在歐債危機以后，西班牙、意大利、法國、英國房價在下跌，只有德國房價和房租都在上漲，因為2010年以后，每個家庭擁有住房變成1：0.95。

　　這樣的變化也在和中國對應，中國2009年老齡化程度在提高，和德國走的路也許會相同，家庭戶數會越來越多。

多到什么程度?要看我們計劃生育制度能不能改變，要看我們剛需年輕人會生什么變化。

從德國案例看，最后老齡人都住大房子，年輕人都住小房子，因為老年人歡迎兒女在過節過年回到家中，但是絕對不會到兒子女兒家過長期生活。

中國有一些變化，農村的人到城里會把老年人帶進城里。

　　中國城市化無均衡發展　　不管你用什么方法調控，只要不是增加供給，就一定是不好的政策，導致的結果一定是供應少于需求。