北京天津出樓市新政 全國新一輪樓市限購全面啟動?

9月30日一天之內(nèi)，北京和天津先后出臺樓市新政，前者主打限貸同時增加用地和住房供應(yīng)，后者將限購與限貸結(jié)合。

在近兩月多個二線城市發(fā)布調(diào)控政策后，一線城市北京及環(huán)京地區(qū)也開始出手，吹響了今年新一輪樓市調(diào)控的號角。

9月30日，北京住建委發(fā)布當(dāng)日生效的新政，要求首套普通自住房首付款比例不低于35%，二套房無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在完善差別化房貸政策的同時，北京新政還在“供給側(cè)”做了文章:提出加大住宅用地供應(yīng)力度，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%，還要強(qiáng)化“控地價、限房價”的交易方式。

和北京新政著重限貸稍有不同，30日晚間《天津日報》報道的天津市10月1日起實(shí)施新政還有針對性地限購，要求在當(dāng)?shù)赜?套及以上住房的非本市戶籍居民家庭暫停在指定市區(qū)再購房，若這類家庭在指定市區(qū)買首套房，貸款首付比應(yīng)至少40%。

除了區(qū)域化限購和差別化信貸，天津新政和北京一樣也提出打擊購房的配資金融業(yè)務(wù)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也提出房價和房源等銷售環(huán)節(jié)的具體要求。

新一輪調(diào)控 始于二線城市的燎原之勢在京津新政之前，今年8月上旬以來，已有多個二線城市頻出樓市新政，蘇州成為首個重啟限購的二線城市。

和蘇州同日發(fā)布限貸政策的南京也于上周日出臺限購政策，杭州還針對地王限定了土地競價的最高溢價。

華爾街見聞將將近兩個月來國內(nèi)熱點(diǎn)樓市調(diào)控的舉措總結(jié)如下。

多地調(diào)控 收效未顯盡管地方頻頻出手調(diào)控，樓市仍持續(xù)高燒不退。

就在杭州上月實(shí)施住房限購前一日，杭州市區(qū)(含余杭、富陽)創(chuàng)造了單日商品房銷售3265套的歷史記錄。

二手房簽約同樣創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到1840套。

更有甚者，在杭州限購前夜，為了沖業(yè)績，開發(fā)商紛紛通知外地客戶趕緊簽約。

甚至有的開發(fā)商拿著POS機(jī)，趕到上海讓客戶刷卡。

到目前為止，8月以來一批樓市新政還未產(chǎn)生立竿見影的效果。

上月國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國70個大中城市中，一線及二線熱點(diǎn)城市的一手和二手房房價均暴漲，上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達(dá)到5.2%，同比暴漲37.8%，深圳同比漲幅也達(dá)到37.3%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，8月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增長1.3%，環(huán)比增幅明顯高于7月的0.7%，為2010年5月以來最高環(huán)比增幅，即近76個月以來的最高增幅。

越調(diào)控越漲 如何打破怪圈?上證報上月文章指出，今天一、二線城市樓市的火爆，已經(jīng)不是簡單的剛需和投資博弈，而是一場越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲的結(jié)果。

文章稱，來自多方面的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率、開發(fā)商開發(fā)貸和公司債及負(fù)債率都處于歷史高位。

而這一切也成就了當(dāng)今杠桿上的樓市。

然而，面對越調(diào)控房價越上漲的樓市怪圈，如果仍舊依賴傳統(tǒng)的需求端控制——限購，很難達(dá)到治本的效果。

上月華爾街見聞文章就提到，一些外資行分析人士和《人民日報》文章都認(rèn)為，傳統(tǒng)的限購不是為樓市“退燒”的長久之計。

野村控股駐香港的房地產(chǎn)分析師Jeffrey Gao認(rèn)為，除非政府緊縮信貸并且大量增加土地供應(yīng)，否則難以看到房價拐點(diǎn)。

法國興業(yè)銀行中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚煒也指出，長期來看，除了增加大城市土地和房源供應(yīng)之外別無他法，而政府似乎終于有意朝這個方向行動。

短期看，央行需要暫停流動性寬松，這種情況已經(jīng)在發(fā)生。

從昨日北京新政看，加大住宅用地和住房供應(yīng)的舉措赫然其上，這也許意味著新一輪樓市調(diào)控有了新的方向。