全國19城市調控樓市重啟限購限貸 限購限貸對房價的影響

9月30日至10月6日夜間，短短七天時間，南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、北京、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海、東莞、福州、惠州共計19個城市先后發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。

　　福州夜間發文：　　福州將實施商品住房限購政策，對三種類型居民家庭，暫停向其銷售本市五城區范圍內建筑面積144平方米及以下的商品住房：擁有2套及以上商品住房的本市五城區戶籍居民家庭；擁有1套及以上商品住房的非本市五城區戶籍居民家庭；無法提供購房之日前2年內在本市五城區累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險證明的非本市五城區戶籍居民家庭。

　　同時，對在本市五城區范圍內購買首套商品住房的居民家庭，擁有本市五城區戶籍的家庭申請商業性個人住房貸款，首付比例不低于30%；非本市五城區戶籍居民家庭申請商業性個人住房貸款，首付比例不低于40%。

　　對擁有1套住房且相應貸款未結清的本市五城區戶籍家庭購買第2套商品住房，申請商業性個人住房貸款首付比例不低于40%。

　　東莞今日夜間發文：　　自2016年10月7日起，對我市相關差別化住房信貸政策作如下調整：　　（一）居民家庭首次購買普通住房（指從未購置過住房），按照國家政策，申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低于30%。

　　（二）對于有購房貸款記錄但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭、擁有1套住房但沒有購房貸款記錄的或相應購房貸款已結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，貸款最低首付款比例不低于30%。

　　（三）居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低于40%。

　　（四）對于擁有2套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

對于本意見實施之前已簽訂認購書且交付定金、或已交付首付款、未正式網簽合同的居民家庭購房行為，如能提供認購書及定金電子進賬單原件或首付款電子進賬單原件，則最低首付款比例仍按原規定執行。

人民銀行東莞市中心支行、東莞銀監分局將繼續加強監管并指導各商業銀行分類調整個人住房貸款最低首付款比例。

各商業銀行應嚴格執行差別化住房信貸政策，并進一步加強住房信貸風險控制。

　　惠州今日夜間出臺樓市調控措施：　　預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。

嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為，規范商品房銷售明碼標價制度，完善商品房銷售明碼標價申報監制制度。

商品房項目未取得商品房預售許可證對外銷售的，責令停止預售，沒收違法所得，可以處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

房地產開發企業、房地產中介機構不得利用互聯網從事非法金融業務或互聯網平臺合作開展非法金融業務等名義從事非法集資活動。

不得開展“墊資”、“零首付”、“贖樓貸”等性質業務以及眾籌炒樓業務，嚴禁中介機構收取房款、自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。

　　至此，短短6天時間，已經有19座城市出臺樓市調控新政：　　深圳：重啟“90/70”政策；市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房　　南京：市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；2套房首付提至8成　　廈門：限購面積從144提高到180平，外地戶籍購房門檻提高　　廣州：2套房首付不低于70%，繼續暫停發放家庭購買第三套及以上住房貸款　　北京：重啟“90/70”政策；2套房為非普通自住房首付至少七成　　天津：擁有1套及以上的外地人暫停在部分區域購房，其商業貸款首付比例也提高至40%　　蘇州：戶籍居民有三套房者，不得再買房；房企價格過高將被約談　　成都：分區域限購，二套房首付比例不低于40%；部分區域單人只能新購一套房　　鄭州：擁有兩套房者限購180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%　　珠海：本地限購3套外地限購1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40%　　濟南：購買首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暫不得再購房　　無錫：二套房首付比例提至40%，非本市戶籍限購二套房，對土地出讓設置最高限價　　合肥：在市區范圍內，第三套禁購，首套房首付比例調整為30%　　武漢：漢陽等區實行住房限購限貸，本地戶口居民購房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁貸　　佛山：預售商品房時，應當取得商品房預售許可證　　南寧：商品房實售價格不得高于預售申報價　　東莞：申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%。

　　福州：1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三種類型居民家庭購房將受限制。

　　惠州：預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。

　　*90/70政策：即新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　綜合業內人士分析顯示， 未來，福州、東莞、石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，限購可能性仍非常大。

　　對于此輪密集出臺的樓市限購政策，有專家認為：雖然市場反應有待觀察，但預示著新一輪調控收緊開始。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，從心理影響看，這代表了一輪收緊調控的開始，可以說覆蓋面非常廣泛。

這一輪限購政策，針對外地戶籍的購房資格和信貸資格開始收緊，意味著房價管控從過去的一線開始全面蔓延到二線城市。

他預計樓市持續高溫的態勢很可能從北京開始降溫。

　　分析師集體預警　　海通宏觀的姜超老師終于抽刀了。

　　9月15日，姜超老師是這么說的：滿眼都是房貸。

　　9月23日，姜超老師又說：中國居民房貸杠桿真的不低了！　　后來，姜超老師干脆說：“2016年或是中國房地產市場的歷史大頂”！　　中信建投“周期天王”周金濤也認為，中國房地產周期在2014年和2016年可能形成了雙頭頂部，或于2017-2019年步入下行期：　　曾在2015年預測“一線房價翻一倍”的方正證券任澤平老師，今年也明確轉變態度，他預期未來房價走勢有3種可能，不羅列了，反正沒有漲的。

　　在十一期間樓市調控政策密集出臺后，任澤平又點評稱，雖然中長周期視角下，中國房地產尚有基本面支撐，但本次房地產調控可能是各地落實最新中央精神，房地產小周期趨于結束，這一輪房價上漲接近尾聲。

　　官媒釋放重大信號　　9月底，人民日報發表評論文章：《失去奮斗 房產再多我們也將“無家可歸”》，引發了強烈反響。

十一期間，為了配合樓市調控組合拳，人民日報再度發布文章：《3天9連擊，中國樓市發出怒吼》。

有業內人士認為，這意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。

　　4日晚間，新華社也邀請權威專家就樓市政策進行罕見解讀。

權威專家表示，多地樓市調控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩定房地產市場。

　　專家集體認為，到了今年下半年，房地產市場中的投資和投機需求占了很大比重，相當數量的炒房資金在熱點城市游弋，土地市場高燒不退。

因此，出臺調控措施的城市都劍指投資投機性需求。

　　海外媒體有話說　　BBC近日報道稱，目睹中國房價態勢而想到1637年荷蘭的“郁金香熱”。

中國房市火爆表象背后的一個關鍵詞，就是借貸。

作為刺激經濟的一部分，銀行被鼓勵多放貸，在部分城市申請按揭貸款易如反掌。

　　報道稱，理論上講應該是這樣一個過程：銀行借貸、人們用借來的錢買房，房產升值，業主感覺財富增加，消費更大膽，經濟由此繁榮，皆大歡喜。

但是，靠債務推動的增長風險很大，尤其是在業主無法還貸，銀行壞債增多，金融風險加劇。

　　問題在于更令人擔憂的不是住房按揭，而是企業貸款風險。

　　瑞信分析師陶冬認為，房屋庫存、土地供應、人口結構等等因素都不重要。

此時此刻的中國房市，分析的切入點應該是金融屬性，而非居住屬性。

　　陶冬指出，暫時看不到房地產政策全面收縮的理由。

首先，中國經濟自生增長動力不足，政策刺激效果日衰，作為支柱產業的房地產對于經濟穩定至關重要。

其 次，地方財政面臨空前的挑戰，土地財政的大門沒有人敢關上。

再者，房地產去庫存，是中央政府的既定方針，也是拆解金融隱患的必需，大家都等著炒作資金沖向三線城市解放住宅庫存。

因此，政策指定者會通過地方政府限制房價過熱，但是應該會引導資金流向三四線城市去庫存，而不是終結這輪牛市。

　　匯豐控股大中華區首席經濟學家屈宏斌和經濟學家王菊、Aakanksha Bhat也認為，房地產過熱并非全國普遍的現象，對于一二線城市，更嚴格的宏觀審慎政策是必要的，而三四線城市可能仍需要吸引買家。

　　匯豐指出，雖然按揭貸款在2016年增長加快，但與其他亞洲新興國家相比，中國家庭負債水平仍然較低，因此選擇適合當地的宏觀審慎政策，比廣泛的貨幣緊縮政策更好。

　　附：國慶期間各地樓市新政匯總